공매 vs 경매, 어떤 게 유리한가?

1. 공매와 경매, 어떻게 다를까?｜초보자를 위한 핵심 가이드

2. 경매, 장점과 단점을 알면 투자에 강해진다｜투자 전 필수 체크리스트

3. 공매, 저렴하지만 주의할 점도 많다｜초보자가 놓치기 쉬운 리스크

4. 공매와 경매, 어떤 방법이 나에게 맞을까?｜투자 스타일별 추천

5. 공매·경매 투자 성공의 비결｜권리분석, 현장조사, 명도 준비

FAQ｜공매 vs 경매, 자주 묻는 질문

 

부동산 시장에 관심을 가지다 보면 어느 순간 ‘공매’와 ‘경매’라는 단어가 낯설지 않게 들리기 시작합니다.
하지만 이 두 가지 방법이 어떻게 다른지, 그리고 어떤 방법이 나에게 더 유리한지에 대해 자신 있게 답할 수 있는 사람은 많지 않습니다.
단순히 "공매는 행정기관이, 경매는 법원이 한다"는 지식만으로는 부족합니다.
실제 투자의 세계에서는 절차의 복잡성, 낙찰 가능성, 수익성, 리스크까지 다각도로 따져봐야 하기 때문입니다.

특히 최근처럼 부동산 시장 변동성이 큰 시기에는 신중한 판단이 그 어느 때보다 중요합니다.
이 글에서는 공매와 경매의 차이를 명확히 비교하고, 각 방식의 장단점과 함께 생생한 실제 사례를 통해 투자에 필요한 실질적인 인사이트를 제공해 드리겠습니다.
조금만 집중해서 읽어보신다면, 내게 맞는 투자 전략을 스스로 세울 수 있을 것입니다.

 

 

1. 공매와 경매, 어떻게 다를까?｜초보자를 위한 핵심 가이드

공매는 국세청이나 캠코(자산관리공사)처럼 행정기관이 세금 체납자 등의 재산을 압류하여 매각하는 절차입니다. 반면, 경매는 법원이 직접 주관하여 담보권 실행이나 강제집행을 통해 부동산을 매각하는 과정을 말합니다.

공매는 절차가 간결하고 빠르게 진행되는 반면, 경매는 법적 절차를 엄격히 따라야 하기 때문에 시간은 오래 걸리지만 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다.

사례

서울 강남구의 한 아파트를 눈여겨보던 A 씨는, 세무서 공매를 통해 감정가 대비 20% 저렴한 가격에 매입하는 데 성공했습니다. 세금 체납으로 인한 공매였기 때문에 절차가 빠르고 경쟁도 상대적으로 적었습니다.
반면, B 씨는 법원 경매를 통해 아파트를 낙찰받았지만, 명확한 권리분석과 매각물건명세서 검토 덕분에 명도 문제없이 안정적으로 소유권을 이전받을 수 있었습니다.

 

2. 경매, 장점과 단점을 알면 투자에 강해진다｜투자 전 필수 체크리스트

경매의 가장 큰 매력은 모든 절차가 법원의 감독 아래 이루어지기 때문에 정보가 투명하고 신뢰할 수 있다는 점입니다.
감정평가서, 매각물건명세서, 사건기록 등을 통해 물건 상태나 권리관계를 사전에 철저히 분석할 수 있습니다.

하지만 경매에는 리스크도 존재합니다. 대항력 있는 임차인, 복잡한 선순위 권리, 그리고 낙찰가 상승 경쟁으로 인한 수익률 저하 등이 그것입니다.

사례

C 씨는 경매를 통해 경기도 수원의 오피스텔을 낙찰받았습니다. 입찰 전 감정평가서와 등기부등본을 면밀히 분석해 대항력 있는 임차인이 없다는 것을 확인한 덕분에, 낙찰 후 빠르게 명도에 성공했습니다.
하지만 D 씨는 서둘러 입찰에 나섰다가 선순위 전세권이 설정된 물건을 낙찰받아 전세보증금 반환 문제로 큰 곤란을 겪게 되었습니다.

 

3. 공매, 저렴하지만 주의할 점도 많다｜초보자가 놓치기 쉬운 리스크

공매는 상대적으로 경쟁이 덜 치열하고, 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 낙찰받을 수 있다는 점이 강점입니다.
특히 캠코의 '온비드' 사이트를 이용하면 다양한 공매 물건을 한눈에 비교할 수 있어 초보자에게도 접근성이 좋습니다.

하지만 공매는 감정평가서가 없는 경우가 많고, 권리분석도 온전히 투자자 스스로 해야 합니다. 현장조사 없이 낙찰을 받으면 점유자 문제, 하자 문제를 뒤늦게 발견할 수 있습니다.

사례

E 씨는 일산의 상가를 공매로 낙찰받기 전, 직접 현장을 찾아 점유자 여부와 건물 상태를 꼼꼼히 확인했습니다. 덕분에 예상치 못한 리스크 없이 시세보다 30% 저렴하게 부동산을 매입할 수 있었습니다.
반면 F 씨는 현장조사 없이 서류만 보고 입찰에 참여했다가, 상가에 세입자가 버티고 있는 바람에 명도 소송을 벌이는 어려움을 겪었습니다.

 

4. 공매와 경매, 어떤 방법이 나에게 맞을까?｜투자 스타일별 추천

둘 중 무엇이 더 유리한지는 투자자의 목표와 성향에 따라 달라집니다.
안정성과 투명성을 최우선으로 한다면 경매가, 빠른 수익 실현과 저렴한 매입을 목표로 한다면 공매가 더 적합할 수 있습니다.

사례

G 씨는 신중한 스타일을 고수하여 법원 경매로 아파트를 매입했습니다. 낙찰가가 조금 높긴 했지만 명확한 권리분석과 임차인 상황 확인 덕분에 리스크 없이 안정적인 수익을 얻었습니다.
반면 H 씨는 공격적인 투자 스타일을 선택해 공매를 통해 소형 상가를 저가에 매입하고 리모델링 후 높은 수익률을 실현했습니다.

 

5. 공매·경매 투자 성공의 비결｜권리분석, 현장조사, 명도 준비

공매나 경매 모두 ‘권리분석 → 현장조사 → 명도 준비’의 세 단계를 철저히 지켜야 성공 확률이 높아집니다.
권리분석 시에는 근저당권, 전세권, 가처분 등 선순위 권리 여부를 꼼꼼히 확인해야 하고, 현장조사에서는 실거주 여부, 건물 하자 여부를 반드시 체크해야 합니다.

사례

I 씨는 경매에 참여하기 전, 대상 부동산의 등기부등본은 물론 주변 거래사례까지 철저히 분석했습니다. 현장조사 과정에서 불법건축물이 없다는 사실까지 확인한 덕분에, 낙찰 후 빠르게 명도까지 마칠 수 있었습니다.
반면 J 씨는 공매로 매입한 상가의 관리비 체납 사실을 확인하지 않아 예상보다 많은 추가 비용을 지출해야 했습니다.

 

FAQ｜공매 vs 경매, 자주 묻는 질문

Q1. 공매는 왜 경매보다 저렴한가요?
공매는 절차가 간소화되어 있고 정보가 비교적 적게 공개되기 때문에 경쟁자가 적은 경우가 많아, 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰될 가능성이 높습니다.

Q2. 경매 낙찰 후 명도는 어떻게 하나요?
경매로 부동산을 낙찰받은 후 점유자가 있을 경우, 법적 절차에 따라 명도소송을 진행하거나 이사를 협의해야 합니다. 소송을 염두에 둔 준비가 필요합니다.

Q3. 공매는 권리분석이 필요 없나요?
아닙니다. 공매 역시 권리분석이 필수입니다. 낙찰 이후 선순위 권리자가 있으면 인수해야 할 수도 있기 때문에 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다.

Q4. 캠코 공매와 법원 경매 중 어떤 게 더 안전한가요?
법원 경매가 절차상 투명하고 안정적입니다. 다만 공매도 캠코처럼 관리가 잘 된 경우는 비교적 안전하게 거래할 수 있습니다.

Q5. 입찰 보증금은 공매와 경매가 다르나요?
공매는 입찰보증금이 5~10% 수준이며, 경매는 보통 감정가의 10%를 예치해야 합니다. 낙찰 후에는 잔금 납부까지의 기간도 다소 차이가 있습니다.