건물 통매각 시 대항력 있는 임차인 정리 방법

서두: 건물 통매각의 ‘보이지 않는 변수’ – 대항력 있는 임차인

1. 대항력의 법적 정의와 통매각 리스크

2. 명도 협상의 실무 전략

3. 분쟁 발생 시 명도소송과 간접강제의 절차

4. 투자자 입장에서의 사전 방어 전략

맺음말

 

서두: 건물 통매각의 ‘보이지 않는 변수’ – 대항력 있는 임차인

수익형 부동산의 통매각은 단순한 소유권 이전을 넘어서는 복잡한 법률적, 실무적 구조를 내포하고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 존재는 새로운 매수인에게도 임차계약의 효력을 미치므로, 자칫하면 건물의 사용, 개발, 수익 창출에 심각한 장애가 될 수 있습니다.

❖ 실제 사례
서울 마포구의 한 4층 상가건물은 통매각 과정에서 전체 10호실 중 6곳의 임차인이 대항력을 갖추고 있었습니다. 해당 건물을 매수한 A투자자는 매입 후 리모델링을 통해 건물 가치를 상승시킬 계획이었으나, 일부 임차인이 계약기간이 1년 이상 남았다는 이유로 명도를 거부했고, 이에 따라 리모델링 일정이 7개월 이상 지연되며 월세 수익 또한 발생하지 않아 손해를 입었습니다.

이처럼 대항력 있는 임차인은 매수인에게 있어 예측 불가능한 리스크로 작용하며, 사전 대응 없이는 그 피해가 장기화되기 쉽습니다.

 

1. 대항력의 법적 정의와 통매각 리스크

대항력이란 임차인이 임대차계약 체결 후 주민등록(주거용) 또는 사업자등록(상가용)과 점유를 갖춘 상태에서 제삼자에게 계약을 주장할 수 있는 권리입니다. 이 조건이 충족되면, 새로운 건물 소유자도 기존 임차인과의 계약 관계를 승계해야 하며, 일방적인 퇴거 요구는 불가능합니다.

❖ 실제 사례
경기도 수원의 한 소규모 오피스 건물은 통매각이 이뤄졌으나, 지하층 임차인이 계약서상 확정일자를 받아두고 점유 중인 상태였습니다. 매수인이 이 사실을 제대로 인지하지 못한 채 계약을 진행한 결과, 낙후된 시설을 리모델링하지 못한 채 명도 소송까지 이어졌고, 해당 층은 1년 이상 공실 상태로 남게 되었습니다.
이로 인해 매수인은 계획한 수익률의 절반 이하로 프로젝트를 종료할 수밖에 없었습니다.

이처럼 대항력의 존재 여부는 단순히 등기부상 권리관계만으로 판단하기 어렵기 때문에, 실무자는 현장 점검과 함께 주민등록·사업자등록 유무, 점유 실태 등을 철저히 확인해야 합니다.

 

2. 명도 협상의 실무 전략

가장 이상적인 방법은 매매계약 체결 전에 임차인과의 명도 협상을 통해 사전 정리를 마무리하는 것입니다. 이를 문서로 확정한 ‘명도확약서’는 이후 분쟁 예방에 결정적인 역할을 하며, 필요시 공증을 통해 법적 구속력도 부여할 수 있습니다.

❖ 실제 사례
부산 해운대의 한 상가건물 소유자는 통매각 협상 중, 각 임차인과 ‘명도확약서’를 체결하고, “보증금 반환 시 인도 의무 이행”이라는 조건을 포함시켰습니다. 특히 한 임차인에게는 200만 원의 추가 이전비를 제공하며 인도 시점을 확정했고, 해당 사항은 매매계약서에도 특약으로 삽입되었습니다.
그 결과 잔금일 기준으로 전 호실이 공실 상태로 매수인에게 인도되었고, 매수인은 별도 비용이나 소송 없이 곧바로 리모델링에 착수할 수 있었습니다.

반대로 이러한 협의 없이 매매가 진행될 경우, 임차인의 ‘입주 거부’ 또는 ‘추가 보상 요구’로 인해 거래 후 민사 소송까지 비화되는 경우가 적지 않습니다.

 

3. 분쟁 발생 시 명도소송과 간접강제의 절차

명도소송은 임차인이 자발적으로 건물을 인도하지 않을 때 활용되는 가장 전통적인 법적 수단입니다. 법원이 인도를 명하는 판결을 내리더라도, 임차인이 계속 점유를 유지할 경우에는 ‘간접강제’라는 압박 수단이 병행됩니다.
간접강제는 일정 기한 내 인도하지 않을 경우, 하루당 일정 금액의 손해배상을 명하는 방식으로 이루어지며, 실무에서는 통상 1일 10만 원~30만 원 수준으로 청구됩니다.

❖ 실제 사례
대전의 한 원룸 건물을 통매각한 B법인은 1층 세입자가 인도를 거부하자 명도소송을 제기했고, 승소 후에도 자진 퇴거가 이루어지지 않아 간접강제를 신청하였습니다. 법원은 매일 15만 원의 간접강제를 명령하였고, 이로 인해 임차인은 3주 만에 자발적으로 퇴거하였습니다.
다만 해당 소송 과정에서 4개월 이상이 소요되었고, 이에 따른 공실 손해와 법률 비용이 약 1,500만 원에 달했습니다.

즉, 소송은 최후의 수단이어야 하며, 투자자 입장에서는 사전 협상과 계약 설계로 소송 자체를 피하는 것이 가장 효율적입니다.

 

4. 투자자 입장에서의 사전 방어 전략

성공적인 통매각 거래를 위해서는 반드시 다음과 같은 실사 항목을 거래 전 체크해야 합니다:

• 임차인 명단 확보 및 계약서 검토
• 주민등록·사업자등록 상태 확인
• 점유 여부 및 실사용 확인
• 확정일자 유무 및 임대차기간 분석
• 보증금·권리금 및 이전 보상 요구 유무

❖ 실제 사례
인천 송도의 한 건물을 매수한 C투자회사는 사전에 임차인 전수 조사를 통해, 한 호실의 확정일자가 빠져 있어 대항력이 없는 것을 파악했습니다. 이를 바탕으로 계약 시 명도 조건부 특약을 삽입하고, 인도 불이행 시 잔금 지급을 보류할 수 있도록 하였습니다. 실제 명도에 문제가 발생하자 해당 특약 조항을 근거로 잔금을 보류하였고, 매도인이 직접 명도 협상에 나서 조속히 문제를 해결하였습니다.

이처럼 명도 리스크는 단지 임차인과의 충돌이 아닌, 투자자의 수익성과 직접 연결된 사안입니다. 따라서 ‘권리분석 없이 통매각 없다’는 기본 원칙을 반드시 지켜야 하며, 실사 과정에 있어 법률 전문가의 도움을 받는 것이 바람직합니다.

 

맺음말

건물 통매각에서의 명도 이슈는 단순한 법률 해석을 넘어서는 사람과 사람 간의 이해관계 충돌입니다. 대항력 있는 임차인의 권리는 법으로 보호되지만, 투자자의 재산권과 개발 계획도 결코 가볍게 다룰 수 없는 무게를 지닙니다.
따라서 이 양자를 조화롭게 조율하기 위해서는 실사, 문서화, 특약, 협상, 리스크 분석이 단계별로 병행되어야 합니다.

위험을 줄이는 것이 곧 수익을 키우는 길이며, 명도를 지혜롭게 준비하는 투자자만이 통매각의 진정한 수익을 누릴 수 있습니다.