부동산 신탁하면 종합부동산세(종부세) 안 낸다고?

신탁과 종합부동산세의 오해와 진실 – 투자자라면 반드시 알아야 할 핵심 정보

1. 부동산 신탁하면 종합부동산세 안 낸다? 신탁하면 과세 주체가 바뀐다? – “신탁재산은 누구 것이냐”의 문제

2. 신탁으로 명의분산하면 절세? – 공동 위탁자 구조의 위험성

3. 신탁 후에도 과세되는 경우 vs 과세 안 되는 경우

4. 신탁 활용한 종부세 절세, 무엇을 준비해야 하나?

 

 

“부동산 신탁하면 종합부동산세 안 낸다?” 건물주 김 사장의 착각

서울 강남에 상가 2채와 오피스텔 1채를 보유하고 있는 건물주 김 사장님.
최근 지인을 통해 “부동산을 신탁회사에 맡기면 종부세 안 내도 된다더라”는 얘기를 들었습니다.

기대 반, 의심 반으로 세무사를 찾아갔더니 돌아온 말은 예상 밖이었습니다.
“등기 명의가 신탁회사로 바뀌어도, 종부세는 원래 소유자가 내야 합니다.”

생각보다 많은 투자자들이 ‘신탁 = 세금 회피’라는 오해를 하고 있습니다.
특히 종합부동산세와 관련해 ‘신탁을 하면 세금이 줄어든다’는 잘못된 믿음은 세무조사나 가산세 부과로 이어질 수 있습니다.
이 글에서는 부동산 신탁이 실제로 종부세에 어떤 영향을 미치는지를 현실적인 사례와 함께 꼼꼼히 풀어보겠습니다.

 

 

1. 부동산 신탁하면 종합부동산세 안 낸다?

신탁하면 과세 주체가 바뀐다? – “신탁재산은 누구 것이냐”의 문제

신탁계약을 체결하면 등기부등본의 명의는 ‘수탁자’, 즉 신탁회사로 변경됩니다.
겉보기에는 자산의 소유권이 완전히 이전된 것처럼 보이지만, 세법은 ‘실질 소유자’를 기준으로 과세 여부를 판단합니다.

즉, 부동산에서 발생하는 임대수익을 누가 취하고, 운영과 처분 권한을 누가 갖고 있는지가 진짜 납세자를 결정합니다.

 

사례 1 – 명의만 바뀐 신탁, 종부세는 여전히 본인 부담

박모 씨는 30억 원 상당의 상가건물을 A신탁회사에 관리신탁을 맡기고 등기를 이전했습니다.
그러나 임대계약, 수익금 입금 통장, 건물 유지보수 등 모든 권한은 여전히 송 씨가 가지고 있었고,
신탁회사는 형식적으로만 관리 역할을 했습니다.
국세청은 실질소유자는 여전히 송 씨라고 보고, 해당 부동산에 대한 종부세를 그대로 부과했습니다.

이처럼 신탁을 설정하더라도 수익자 또는 위탁자가 실질적으로 부동산을 통제하면

종부세 납세의무는 여전히 그에게 있다는 점을 기억해야 합니다. 

 

2. 신탁으로 명의분산하면 절세? – 공동 위탁자 구조의 위험성

부부 공동명의로 신탁을 설정하고 수익권을 50:50으로 분산하면,
각자의 종부세 공제 한도(1인당 주택은 6억 원, 1세대 1 주택은 12억 원)를 활용할 수 있다고 알려져 있습니다.
그러나 이 구조가 실질적으로 인정받으려면 반드시 자금 흐름과 수익 분배 구조가 명확해야 합니다.

 

사례 2 – 부부 공동신탁의 실질 여부가 쟁점

김 회장은 고가의 단독주택을 아내와 공동으로 신탁하고,
수익권을 반반씩 나누는 계약을 체결했습니다.
그런데 매달 들어오는 임대료는 전부 김 회장 명의 계좌로 입금되고,
유지비와 세금도 모두 김 회장이 부담하고 있었습니다.
세무조사에서 국세청은 “실질적으로 단독 소유”라고 보고,
종부세 공제를 이중으로 적용한 부분을 취소하고 가산세를 부과했습니다.

신탁을 이용한 명의분산 전략은 수익 흐름, 비용 분담, 관리 권한 등
실질 구조가 세무당국 기준에 부합해야만 인정받을 수 있습니다.
형식적인 공동신탁은 절세가 아닌 세무 리스크를 키우는 부메랑이 될 수 있습니다.

 

3. 신탁 후에도 과세되는 경우 vs 과세 안 되는 경우

부동산 신탁을 활용하는 분들 중에는 “신탁하면 종부세를 안 낼 수 있다”는 이야기를 들은 적 있을 겁니다. 하지만 실제 세법에서는 신탁의 유형에 따라 과세 대상이 달라집니다. 단순히 신탁 계약서에 도장을 찍었다고 해서 무조건 절세 효과가 생기는 건 아니며, 어떤 방식으로 자산이 운용되고 있는지가 핵심입니다.

신탁은 크게 ‘관리신탁’, ‘처분신탁’, ‘분양신탁’ 등으로 구분할 수 있으며, 각 유형마다 종합부동산세(이하 종부세)를 부과받는 주체가 다르게 정해집니다. 그 차이를 제대로 이해해야만 불필요한 세금 리스크를 피할 수 있습니다.

 

사례 3 – 분양신탁으로 과세주체가 바뀐 사례

D건설은 지방 중소도시에서 오피스텔 개발을 위해 B신탁회사와 분양신탁 계약을 체결했습니다.
이 경우 수탁자인 B사가 토지를 취득하고 분양, 분양대금 수납, 시공사 계약 등
실질적인 시행 역할을 수행했습니다.
해당 부동산에 대해 종부세 납세의무는 수탁자인 B사가 지게 되었고,
D건설은 종부세 부담을 회피할 수 있었습니다.

따라서 단순히 신탁이라는 이름을 붙였다고 해서 과세가 면제되는 것이 아니라,
실제 권한이 누구에게 있느냐가 종부세 판단의 기준이 됩니다.

 

4. 신탁 활용한 종부세 절세, 무엇을 준비해야 하나?

신탁을 활용해 종합부동산세를 절세하려면 형식보다 실질이 중요합니다.
아무리 명의를 나누고 계약서를 잘 써도, 실질소유자로 판단되면 무용지물이 되기 때문입니다.
특히 다음 요소들을 사전에 준비하고 점검해야 합니다.

• 수익금이 실제로 나눠지고 있는지 
• 관리·운영 권한이 수탁자에게 있는지
• 비용 및 유지비 분담이 적정하게 이뤄지고 있는지
• 신탁 계약서 내용과 자산 흐름이 일치하는지

사례 4  – 완벽한 신탁 구조로 절세에 성공한 사례

이 부동산투자회사는 500억 원 규모의 다세대 주택을 기관 신탁 형태로 설계하면서
수익권을 다수의 투자자에게 분산하고, 신탁사는 임대운영 및 유지관리 전권을 위임받았습니다.
수익금도 분리 계좌로 각 투자자에게 지급되었고, 신탁사는 별도 회계로 운영되었습니다.
이 구조는 국세청 세무검토에서도 수탁자 과세 구조로 인정되어,
투자자들은 종부세 부담 없이 수익만 배분받을 수 있었습니다.

신탁을 통한 절세는 결코 간단하거나 일률적인 해법이 아닙니다.
세무, 회계, 법무, 부동산 실무가 정교하게 설계되어야만 가능합니다.

 

맺음말

‘신탁하면 종부세 안 낸다’는 말은 진실의 절반일 뿐입니다.
누가 실제로 그 부동산을 통제하고, 누가 수익을 취하고 있는지가 핵심입니다.

투자자나 건물주 여러분께서는 무분별한 신탁 절세 전략보다는
정확한 구조 설계와 전문가 검토를 통해
실질을 기반으로 한 합법적 절세 방안을 찾으시길 권해드립니다.
잘못된 신탁 구조는 절세가 아니라 세무 리스크의 지뢰밭이 될 수 있습니다.