건물 전체 매각 시 대항력 있는 임차인 정리 방법

서두: 

1. 대항력의 법적 정의와 통매각 리스크

2. 명도 협상의 실무 전략

3. 분쟁 발생 시 명도소송과 간접강제의 절차

4. 투자자 입장에서의 사전 방어 전략

맺음말

 

건물 전체 매각의 ‘보이지 않는 변수’ – 대항력 있는 임차인

수익형 부동산을 전체 매입할 때는 건물만 사는 게 아닙니다. 그 안에 있는 임차인의 권리까지 함께 넘겨받는다는 점을 간과하면 큰 문제가 생깁니다. 특히 ‘대항력 있는 임차인’이 있을 경우, 새로 산 사람도 그 임대차 계약을 인정해야 하므로, 향후 개발이나 수익 활용이 예상처럼 흘러가지 않을 수 있습니다. 매입 전 철저한 권리관계 확인이 반드시 필요합니다.

 

❖ 실제 사례
서울 마포구의 한 4층 상가건물은 통매각 과정에서 전체 10호실 중 6곳의 임차인이 대항력을 갖추고 있었습니다. 해당 건물을 매수한 A투자자는 매입 후 리모델링을 통해 건물 가치를 상승시킬 계획이었으나, 일부 임차인이 계약기간이 1년 이상 남았다는 이유로 명도를 거부했고, 이에 따라 리모델링 일정이 7개월 이상 지연되며 월세 수익 또한 발생하지 않아 손해를 입었습니다.

이처럼 대항력 있는 임차인은 매수인에게 있어 예측 불가능한 리스크로 작용하며, 사전 대응 없이는 그 피해가 장기화되기 쉽습니다.

 

1. 건물 전체 매각 시 대항력 있는 임차인 정리 방법. 대항력의 법적 정의와 통매각 리스크

쉽게 말하면, 임차인이 단순히 임대차계약만 맺은 것이 아니라, 실제로 건물에 들어가 살거나 영업을 하고 있으면서 주민등록이나 사업자등록까지 마쳤다면, 그 계약을 제삼자에게도 그대로 주장할 수 있다는 뜻입니다. 다시 말해, 건물을 통째로 사더라도 그 임차인은 여전히 그 공간에서 머무를 권리가 있고, 새로운 소유자라고 해서 임의로 나가달라고 할 수 없습니다. 이 대항력이 인정되는 임차인은 법적으로 보호받기 때문에, 개발 계획이나 수익 모델을 세우는 데 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. 따라서 수익형 부동산을 매입할 때는 등기만 보는 것이 아니라, 임차인의 입주 시점과 등록 여부, 점유 상태까지 면밀히 살펴야 불필요한 분쟁과 손해를 피할 수 있습니다. 건물을 사는 것이 곧 '권리 관계'를 사는 일이라는 걸 잊지 마셔야 합니다.

 

❖ 실제 사례
경기도 수원의 한 소규모 오피스 건물은 전체매각이 이뤄졌으나, 지하층 임차인이 계약서상 확정일자를 받아두고 점유 중인 상태였습니다. 매수인이 이 사실을 제대로 인지하지 못한 채 계약을 진행한 결과, 낙후된 시설을 리모델링하지 못한 채 명도 소송까지 이어졌고, 해당 층은 1년 이상 공실 상태로 남게 되었습니다.
이로 인해 매수인은 계획한 수익률의 절반 이하로 프로젝트를 종료할 수밖에 없었습니다.

이처럼 대항력의 존재 여부는 단순히 등기부상 권리관계만으로 판단하기 어렵기 때문에, 실무자는 현장 점검과 함께 주민등록·사업자등록 유무, 점유 실태 등을 철저히 확인해야 합니다.

 

2. 명도 협상의 실무 전략

부동산을 매입할 때 가장 바람직한 접근은, 계약서에 도장을 찍기 전에 임차인과 먼저 대화를 통해 명도 문제를 해결해 두는 것입니다. 미리 협의가 잘 이뤄지면, 이후 복잡한 분쟁을 피할 수 있고, 매수자 입장에서도 훨씬 깔끔한 인수를 기대할 수 있습니다. 이때 협의 내용을 구두로만 남기지 말고, 반드시 문서로 정리한 ‘명도확약서’를 받아두는 것이 중요합니다. 명도 시기, 조건, 보상 여부 등을 명확히 적어두면 나중에 말이 바뀌는 일을 막을 수 있습니다. 더불어 필요하다면 공증까지 받아두면, 법적 효력이 생겨 훨씬 안전한 대응이 가능합니다. 결국 부동산 거래에서 진짜 리스크는 건물 자체보다 ‘사람’인 경우가 많기 때문에, 계약 전에 확실히 정리해 두는 것이 가장 현명한 선택입니다.

 

❖ 실제 사례
부산 해운대의 한 상가건물 소유자는 전체매각 협상 중, 각 임차인과 ‘명도확약서’를 체결하고, “보증금 반환 시 인도 의무 이행”이라는 조건을 포함시켰습니다. 특히 한 임차인에게는 200만 원의 추가 이전비를 제공하며 인도 시점을 확정했고, 해당 사항은 매매계약서에도 특약으로 삽입되었습니다.
그 결과 잔금일 기준으로 전 호실이 공실 상태로 매수인에게 인도되었고, 매수인은 별도 비용이나 소송 없이 곧바로 리모델링에 착수할 수 있었습니다.

반대로 이러한 협의 없이 매매가 진행될 경우, 임차인의 ‘입주 거부’ 또는 ‘추가 보상 요구’로 인해 거래 후 민사 소송까지 비화되는 경우가 적지 않습니다.

 

3. 분쟁 발생 시 명도소송과 간접강제의 절차

명도소송은 임차인이 나가지 않을 때 집주인이 선택할 수 있는 가장 대표적인 법적 대응입니다. 판결을 통해 법원이 “건물을 비워줘야 한다”라고 명령해도, 현실에서는 임차인이 버티는 경우가 적지 않습니다. 이런 상황에 대비해 활용되는 것이 바로 ‘간접강제’라는 제도입니다. 쉽게 말해, 정해진 날짜까지 명도를 하지 않으면 하루에 일정 금액씩 손해배상을 청구하겠다는 방식입니다. 실무에서는 주로 하루 10만 원에서 30만 원 사이로 책정되며, 임차인에게 경제적인 압박을 주어 퇴거를 유도하는 역할을 합니다. 판결만으로는 움직이지 않는 임차인에게 실질적인 부담을 주기 위한 수단인 셈입니다. 결국 명도소송은 판결 그 자체보다도, 그 이후 조치까지 철저히 준비해야 효과가 있다는 점에서 임대인의 전략적 대응이 매우 중요합니다.

 

❖ 실제 사례
대전의 한 원룸 건물을 전체 매각한 B법인은 1층 세입자가 인도를 거부하자 명도소송을 제기했고, 승소 후에도 자진 퇴거가 이루어지지 않아 간접강제를 신청하였습니다. 법원은 매일 15만 원의 간접강제를 명령하였고, 이로 인해 임차인은 3주 만에 자발적으로 퇴거하였습니다.
다만 해당 소송 과정에서 4개월 이상이 소요되었고, 이에 따른 공실 손해와 법률 비용이 약 1,500만 원에 달했습니다.

즉, 소송은 최후의 수단이어야 하며, 투자자 입장에서는 사전 협상과 계약 설계로 소송 자체를 피하는 것이 가장 효율적입니다.

 

4. 투자자 입장에서의 사전 방어 전략

거래 전에 반드시 임차인에 대한 실사를 꼼꼼히 해야 합니다. 현재 입주해 있는 임차인들의 명단과 계약서를 확보해, 누구와 어떤 조건으로 계약이 체결돼 있는지를 확인해야 합니다. 그리고 실제 거주하거나 영업 중인지, 주민등록이나 사업자등록은 제대로 되어 있는지도 함께 살펴야 합니다. 확정일자가 찍힌 계약이 있는지도 체크하고, 임대차 기간이 얼마나 남았는지, 연장 가능성은 있는지도 분석해야 합니다. 마지막으로 중요한 건, 기존 임차인이 보증금 외에 권리금이나 이전비를 요구하고 있지는 않은지 파악하는 일입니다. 이런 부분을 사전에 정리하지 않으면 매입 후 낭패를 보는 경우가 많습니다.

 

❖ 실제 사례
인천 송도의 한 건물을 매수한 C투자회사는 사전에 임차인 전수 조사를 통해, 한 호실의 확정일자가 빠져 있어 대항력이 없는 것을 파악했습니다. 이를 바탕으로 계약 시 명도 조건부 특약을 삽입하고, 인도 불이행 시 잔금 지급을 보류할 수 있도록 하였습니다. 실제 명도에 문제가 발생하자 해당 특약 조항을 근거로 잔금을 보류하였고, 매도인이 직접 명도 협상에 나서 조속히 문제를 해결하였습니다.

이처럼 명도 리스크는 단지 임차인과의 충돌이 아닌, 투자자의 수익성과 직접 연결된 사안입니다. 따라서 ‘권리분석 없이 통매각 없다’는 기본 원칙을 반드시 지켜야 하며, 실사 과정에 있어 법률 전문가의 도움을 받는 것이 바람직합니다.

 

맺음말

건물 매각에서의 명도 이슈는 단순한 법률 해석을 넘어서는 사람과 사람 간의 이해관계 충돌입니다. 대항력 있는 임차인의 권리는 법으로 보호되지만, 투자자의 재산권과 개발 계획도 결코 가볍게 다룰 수 없는 무게를 지닙니다.
따라서 이 양자를 조화롭게 조율하기 위해서는 실사, 문서화, 특약, 협상, 리스크 분석이 단계별로 병행되어야 합니다.

위험을 줄이는 것이 곧 수익을 키우는 길이며, 명도를 지혜롭게 준비하는 투자자만이 통매각의 진정한 수익을 누릴 수 있습니다.