등기이전이 불가능한 미등기 부동산, 실전 사례 5가지와 해결책 총정리

해결책을 아래와 같이 제시합니다.

1. 명의신탁 부동산: "실소유자였지만, 법은 외면했습니다"

2. 상속 미등기 부동산: "돌아가신 아버지 집을 팔 수 없었습니다"

3. 구분등기 미완료 건물: "내가 산 집은 서류상 존재하지 않았습니다"

4. 공유 부동산 지분 갈등: "형제가 많으면 매매도 어렵습니다"

5. 가압류 부동산: "등기는 넘겼지만, 권리를 행사할 수 없었습니다"

‘등기’는 종잣돈의 귀결점입니다

 

등기만 넘기면 끝이라고 생각하시나요? 등기이전이 불가능한 미등기 부동산

부동산 거래에서 ‘계약서 작성’과 ‘등기이전’은 당연한 수순처럼 여겨집니다. 하지만 현실은 다릅니다. 법적으로 소유권이 확정되지 않은 미등기 부동산이거나, 등기 이전 자체가 불가능한 상황에 놓인 경우, 매수인은 아무리 돈을 주고 계약서를 받아도 소유권을 확보할 수 없습니다.
최근 몇 년 사이에도 이러한 사유로 인해 소송에 휘말리거나 투자금을 전액 손해 본 사례가 빈번히 발생하고 있습니다.
이 글에서는 등기이전이 불가능한 대표적인 5가지 실전 사례와 그에 대한 해결 방안을 차분히 설명드리겠습니다. 부동산 거래를 준비하시거나 실무자로 활동하시는 분들께 실질적인 도움이 되기를 바랍니다.

 

등기이전이 불가능한 미등기 부동산

1. 명의신탁 부동산: "실소유자였지만, 법은 외면했습니다"

A 씨는 2000년대 초반 지인의 명의로 아파트를 매입했습니다. 당시에는 1 가구 2 주택 세금 규제를 피하기 위해 지인 명의로 등기를 진행했지만, 실질적인 매입자금은 A 씨가 전액 부담했고, 관리도 본인이 해왔습니다. 그런데 2022년, 해당 부동산을 매도하려 하자 명의자인 지인이 돌연 "내가 소유자이므로 내가 매도하겠다"라고 주장했습니다. A 씨는 부랴부랴 소유권을 돌려받기 위해 소송을 제기했지만, 명의신탁은 원칙적으로 무효이며 법적으로 인정되지 않는다는 이유로 패소했습니다.

해결책은 사전에 명의신탁관계를 명확히 증명할 수 있는 자료를 확보하고, 법원에 ‘진정명의 회복 소송’을 제기하는 것입니다. 하지만 현실적으로 승소 가능성은 높지 않으며, 세무조사 및 추징세 문제도 발생할 수 있어 실무에서는 사전 예방이 가장 중요합니다. 명의신탁은 절대 하지 마시고, 모든 거래는 실명제 원칙에 따라 진행하셔야 합니다.

 

2. 상속 미등기 부동산: "돌아가신 아버지 집을 팔 수 없었습니다"

B씨는 돌아가신 아버지 명의로 된 단독주택을 팔기 위해 매수인과 계약을 체결했습니다. 하지만 등기부등본을 확인해 본 결과, 아직도 소유자가 부친 명의로 되어 있었고, 상속등기조차 되어 있지 않았습니다. 매수인은 등기이전이 안 되는 상황에 크게 분노했고 계약을 파기하겠다고 나섰습니다. 그제야 B 씨는 상속절차를 알아보았지만, 이미 형제들과의 유산 분쟁이 격화된 상태였고 협의는 진전되지 않았습니다.

이처럼 사망자의 명의로 된 부동산은 법적으로 매매가 불가능합니다. 우선 상속인 전원이 모여 협의분할을 통해 상속등기를 마무리해야 하며, 만약 협의가 불가능하다면 가정법원에 상속재산분할청구를 통해 등기를 추진할 수 있습니다.
중요한 포인트는 등기 이전이 가능한 ‘현 명의인’을 만드는 것이며, 그렇지 않으면 어떤 계약도 효력이 없습니다. 특히 상속세 이슈가 발생할 수 있으므로 전문가 상담도 병행하시는 것이 바람직합니다.

 

3. 구분등기 미완료 건물: "내가 산 집은 서류상 존재하지 않았습니다"

C씨는C 씨는 서울 외곽의 신축 다세대주택을 전세 끼고 매입했습니다. 3층 전체를 소유하고 있다고 믿었고, 실제 사용도 문제가 없었습니다. 하지만 매수 후 등기이전을 시도하자 관할 등기소에서 “건물이 하나로만 등기되어 있어, 개별 호실에 대한 이전은 불가능하다”는 통보를 받았습니다. 건축주가 구분등기를 하지 않은 상태였던 것입니다. 결국 C 씨는 ‘지분 등기’만 가능하다는 사실을 알고 큰 충격을 받았습니다. 분양받은 호실이 아닌 전체 건물의 일부 지분만 가지게 된 셈입니다.

이처럼 구분등기가 되지 않은 부동산은 개별 이전이 원칙적으로 불가합니다. 먼저 건축물대장을 확인하여 각 호실의 승인 여부를 확인하고, 건축주에게 구분등기 요건을 갖춰달라고 요청해야 합니다. 만약 건축주가 협조하지 않을 경우, 소송을 통해 구분등기 청구를 진행할 수 있으나, 다소 시간이 오래 걸리고 복잡한 절차가 요구됩니다.
구입 전 건축물대장과 등기부등본을 반드시 비교 검토하는 습관이 중요합니다.

 

4. 공유 부동산 지분 갈등: "형제가 많으면 매매도 어렵습니다"

D씨는 부모님이 돌아가신 후, 형제자매 4명과 함께 4분의 1씩 지분을 가진 시골 땅을 물려받았습니다. 그는 그 땅을 매도하고 도시로 이사하려 했지만, 막상 나머지 형제들이 등기이전에 협조하지 않았습니다. 일부 형제는 “더 좋은 값에 팔 수 있다”며 계속 시간을 끌었고, 결국 매수인이 거래를 철회했습니다. D 씨는 매도 대금으로 계획했던 투자 기회도 놓치고 말았습니다.

공유 부동산의 매도는 공유자 전원의 동의가 있어야만 원활하게 이뤄질 수 있습니다. 한 명이라도 반대하거나 협조하지 않으면 등기이전이 불가능합니다. 이럴 때는 법원에 ‘공유물분할청구’를 통해 지분 정리 또는 강제 매각 후 대금 분배로 해결할 수 있습니다. 단, 절차가 복잡하고 감정가에 따라 손해를 볼 수도 있기 때문에, 가급적 사전에 공유자 간 서면 합의를 해두는 것이 바람직합니다.

 

5. 가압류 부동산: "등기는 넘겼지만, 권리를 행사할 수 없었습니다"

E씨는 경기도의 한 상가를 매입하면서 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 신청했습니다. 그런데 등기소로부터 “해당 부동산에는 금융기관의 가압류가 설정되어 있어 이전이 불가하다”는 통보를 받았습니다. 그는 계약 당시 가압류 사실을 전혀 듣지 못했고, 매도인도 이를 은폐했던 상황이었습니다. 결국 소송까지 이어졌고, E 씨는 수천만 원의 피해를 입었습니다.

가압류나 가처분이 등기된 부동산은 등기이전이 법적으로 제한됩니다. 따라서 매수인은 반드시 계약 전에 등기부등본의 ‘을구’ 항목을 확인해야 하며, 가압류 등이 존재한다면 매도인에게 말소 조건을 명확히 요구하고, 잔금 지급 전에 말소 여부를 확인해야 합니다. 만약 기망 행위가 있었다면 계약 해제 및 손해배상을 청구할 수 있지만, 거래 자체를 예방하는 것이 최선입니다.

 

‘등기’는 종잣돈의 귀결점입니다

등기는 단순한 절차가 아니라, 여러분의 자산을 실질적으로 확보하는 법적 방패입니다. 계약을 맺고 돈을 주었더라도, 등기이전이 불가능하다면 그 거래는 아무런 가치가 없습니다. 본 글에서 살펴본 5가지 사례는 모두 현실에서 매우 자주 발생하는 케이스이며, 대부분 사전에 충분히 막을 수 있었던 것들입니다.
부동산 거래를 준비 중이시라면, 반드시 전문가의 자문을 받고 등기 가능 여부를 먼저 확인하시기 바랍니다.
등기 이전은 거래의 종착지가 아니라, 소유권 실현의 출발점입니다.