세입자 있는 주택을 매도할 때 벌어지는 조용한 전쟁, 세무와 법률의 복병들

다음과 같은 세무와 법률을 확인하실 수 있습니다.

1. 조용히 시작된 매도 이야기, 그러나 쉽게 끝나지 않았다

2. 전세보증금, 돌려줘야 할 사람은 누구인가?

3. 양도소득세 계산 시 ‘임대차 보증금’은 어떻게 처리되나

4. 주택임대소득과 종합소득세, 매도 전후의 흐름 관리

5. 명의이전 시점과 관련 법률 분쟁 주의사항

맺음말: ‘전세 안고 매매’, 유리한 전략이 될 수도 있다

 

 

 

세입자 있는 주택을 매도할 때 벌어지는 조용한 전쟁, 세무와 법률의 복병들

1. 조용히 시작된 매도 이야기, 그러나 쉽게 끝나지 않았다 

 

세입자 있는 주택, 매매 시 주의사항

박 사장은 오래전부터 임대를 놓고 있던 작은 다세대주택을 매도하려 했습니다. 건물 상태도 나쁘지 않았고, 위치도 좋았기에 매수 희망자는 금세 나섰습니다. 그러나 문제는 그 집에 세입자가 거주 중이었다는 점입니다. 말 그대로 ‘전세 안고 매매’인 셈이었지요.

일반적인 매매보다 가격이 낮게 형성되긴 하지만, 매수자 입장에선 보증금 반환이라는 부담을 넘기는 거래 방식입니다. 매도자는 세입자에게 보증금을 돌려주지 않아도 되니 좋지만, 법률과 세무의 관점에서는 생각보다 많은 지뢰밭이 도사리고 있었습니다.

 

📌 FAQ
Q. 세입자가 있는 집을 팔려고 하면 먼저 뭘 해야 하나요?
A. 세입자와 계약 기간, 전입 여부, 보증금 금액을 먼저 확인하셔야 합니다. 실거주를 원하는 매수인과의 거래라면 세입자의 협조가 필요한 만큼, 이사 일정 조율이나 명도 가능 여부를 먼저 점검하고 조건을 계약서에 반영하는 것이 중요합니다. 매수인과의 신뢰를 위해 사전에 정보를 투명하게 전달하는 것이 분쟁 예방의 핵심입니다.

 

2. 전세보증금, 돌려줘야 할 사람은 누구인가?

전세보증금 반환 책임, 임대차 승계

세입자가 있는 상태에서 주택이 팔리게 되면, 원칙적으로 임대차 계약은 새로운 소유자에게 그대로 넘어갑니다. 민법상 이를 ‘임대차 승계’라고 부릅니다. 여기서 많은 분들이 간과하는 부분이 하나 있습니다. 바로 전세보증금 반환 책임의 주체입니다.

매도자는 자신이 이미 받은 보증금을 사적으로 사용한 상태이고, 매수자는 계약만으로 1억이 넘는 부채를 안게 됩니다. 세입자가 계약기간 종료 시점에 "돈을 돌려달라"라고 요구하면, 그 상대는 이제 매수자가 되는 것이지요.

따라서 매수인은 반드시 다음과 같은 사전 조치를 취해야 합니다:

• 확정일자 유무 확인
• 전입신고 여부 확인
• 보증금 금액 및 계약기간 파악

특히 말소기준권리보다 후순위인 임대차는 대항력이 없기 때문에, 경매나 공매 상황이 오면 보증금을 돌려받기 어렵습니다. 그래서 권리분석은 단순히 ‘대항력’ 여부를 넘어서 보증금의 회수 가능성까지 계산해야 합니다.

 

📌 FAQ
Q. 집을 매도하면 세입자의 보증금은 누가 돌려줘야 하나요?
A. 매수인이 임대차 계약을 승계하는 경우, 보증금 반환 의무도 함께 넘어갑니다. 다만 계약서에 명확한 인수 조건을 기재하지 않으면 분쟁이 발생할 수 있으므로, 반드시 “보증금 인수”라는 문구를 포함시켜야 합니다. 매수인은 세입자와의 기존 계약 내용을 확인한 후, 인수 여부를 신중히 결정해야 합니다.

 

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3. 양도소득세 계산 시 ‘임대차 보증금’은 어떻게 처리되나

양도세, 부동산 매도, 전세보증금 세무 처리

전세보증금이 낀 주택을 팔았을 때, 양도소득세 계산에도 특별한 고려가 필요합니다. 기본적으로 양도차익은 “양도가액 – 취득가액 – 필요경비” 구조로 산정되는데, 문제는 보증금을 인수한 상태로 주택을 매도하면 양도가액 자체가 달라진다는 점입니다.

예를 들어, 매도가는 5억이지만 세입자의 전세보증금이 2억이라면, 실제 매수인은 3억만 부담하고 거래가 성립됩니다. 이때 세무상 매도가액은 보증금을 포함한 전체 금액인 5억으로 보고 세금을 부과합니다. 이 내용을 모르고 "실수령액 기준"으로 세금을 계산하면, 나중에 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

또 하나의 함정은 필요경비 인정 여부입니다. 세입자에게 이미 수리비나 리모델링 비용을 부담한 경우, 이를 필요경비로 넣을 수 있느냐가 쟁점이 됩니다. 명확한 증빙이 없다면 세무서는 이를 인정하지 않으므로, 계약서나 공사 영수증을 철저히 보관해 두는 것이 중요합니다.

 

📌 FAQ
Q. 보증금을 포함한 매매가액 전부가 양도소득세 계산 대상인가요?
A. 네, 양도세는 실수령액이 아닌 전체 매도금액 기준으로 계산됩니다. 예를 들어 5억 원 중 2억 원이 보증금이라도, 세무상 양도가액은 5억 원으로 인정되며, 이 금액을 기준으로 양도차익을 산정합니다. 따라서 실수령액만 고려해 신고할 경우, 과소신고 가산세 등의 불이익이 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

 

4. 주택임대소득과 종합소득세, 매도 전후의 흐름 관리

임대소득 신고, 종합소득세, 전세 안고 매매

전세보증금만 존재하고 월세가 없는 경우에도, 일정 금액 이상의 임대자산을 보유한 경우에는 주택임대소득세 신고 의무가 발생합니다. 2주택 이상 보유자, 공시가격 기준 합계 9억 원 초과 등의 조건이 해당되며, 매도 시점 전후로 이 부분을 누락하면 가산세가 붙을 수 있습니다.

또한 매도 직전에 전세 계약이 종료되고, 임차인이 퇴거하지 않은 상태라면 매수자와의 거래 시점에서 명도 리스크도 생깁니다. 이로 인해 계약이 파기되거나, 중도금 반환 문제가 발생할 수도 있으므로, 세입자와의 커뮤니케이션을 매도 초반부터 신중하게 진행해야 합니다.

 

📌 FAQ
Q. 전세만 놓은 경우에도 임대소득 신고를 해야 하나요?
A. 경우에 따라서는 해야 합니다. 주택이 두 채 이상이거나, 해당 주택의 공시가격 합이 9억 원을 초과하는 경우, 월세가 없어도 전세보증금 기준으로 간주임대료가 계산되어 임대소득세 신고 대상이 될 수 있습니다. 보유 부동산의 조건을 기준으로 과세 여부가 달라지므로, 매도 전에 사전 점검이 필요합니다.

 

5. 명의이전 시점과 관련 법률 분쟁 주의사항

명도 분쟁, 계약 파기, 손해배상

매도인은 잔금 수령 후 소유권을 이전하는 것이 일반적이지만, 세입자가 아직 거주 중일 경우에는 명도 문제가 발생할 수 있습니다.
즉, 매수인이 직접 거주할 목적으로 주택을 매입했다면 ‘빈 집’을 전제로 계약을 체결했을 가능성이 높습니다.

이때 세입자가 퇴거하지 않으면 계약 이행 지연이 발생하고, 경우에 따라선 계약 해제 사유로까지 이어질 수 있습니다. 이러한 분쟁을 사전에 방지하려면, 계약서 작성 단계에서 다음과 같은 조항이 필요합니다:

• 명도 완료 시점 명시
• 세입자 협조 사항 구체화
• 미이행 시 손해배상 또는 계약 해제 조건 삽입

이 조항 하나만으로 매도인의 책임을 면할 수는 없지만, 분쟁 발생 시 중요한 근거자료로 작용할 수 있습니다.

 

📌 FAQ
Q. 세입자가 퇴거하지 않으면 매매계약을 파기할 수 있나요?
A. 계약서에 명도 조건이 명시돼 있다면 가능합니다. 예를 들어 “입주 시 명도 완료된 상태로 인도”라는 조항이 있다면, 세입자의 퇴거 거부는 계약 불이행에 해당하여 해제 사유가 됩니다. 그러나 이러한 조항이 없다면 매수인이 단순히 ‘퇴거를 원한다’는 이유만으로 계약을 일방적으로 파기하기는 어렵습니다. 따라서 계약서 작성 시 명도 조건을 반드시 명확히 기재해야 합니다.

 

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맺음말: ‘전세 안고 매매’, 유리한 전략이 될 수도 있다

세입자 있는 집 매도 전략, 주의사항

전세를 낀 상태로 주택을 매매하는 방식은 매도인에게 보증금 반환 부담을 덜어주는 매력적인 전략일 수 있습니다. 다만 세무적 고려사항, 법률적 리스크, 계약 구조를 충분히 이해하고 진행해야 ‘좋은 전략’으로 작용할 수 있습니다.

특히 거래 당사자 모두가 세입자의 권리, 매수자의 위험, 매도자의 책임을 정확히 이해하지 못한 채 서류상으로만 진행된다면, 이후 발생하는 문제는 해결 비용과 시간이 더 큰 부담이 될 것입니다.

결국, 전세보증금을 낀 주택 매도는 복합적인 협상과 꼼꼼한 준비가 필요한 고난도 거래입니다.

계약서 한 줄의 문구가 수천만 원의 손해를 좌우할 수 있다는 점, 반드시 잊지 마시기 바랍니다.

 

📌 FAQ
Q. 전세 낀 상태로 주택을 매도하는 것이 꼭 불리한가요?
A. 반드시 그런 것은 아닙니다. 실거주 목적이 아닌 매수인에게는 기존 세입자의 전세 계약을 그대로 승계받는 것이 오히려 임대 수익을 바로 창출할 수 있다는 점에서 매력적일 수 있습니다. 단, 세입자와의 계약 내용, 보증금 금액, 남은 계약 기간 등에 대한 명확한 안내가 전제돼야 하며, 매도인은 투명하게 정보를 전달함으로써 매수인의 불안 요소를 줄여야 성공적인 거래가 가능합니다.