옥상에서 발생한 누수 문제, 방수 책임 분쟁 실사례 중심 분석

복잡하고 어려운 문제를 스토리텔링형식으로 풀어보겠습니다.

 

[서론] 옥상 누수, 평범한 일상이 무너지는 시작

직장인 민수 씨는 어느 날 저녁, 퇴근 후 거실에서 들려오는 ‘똑똑’ 떨어지는 물소리에 귀를 기울였습니다. 처음에는 별거 아니라고 생각했지만, 시간이 지날수록 물방울은 계속 떨어졌고, 벽지는 일그러지고, 곰팡이까지 번지기 시작했습니다.

민수 씨는 곧장 관리사무소에 연락하고, 위층 세대에 상황을 설명했습니다. 하지만 정작 책임 소재를 따지자 서로 책임을 회피하는 상황이 벌어졌습니다.

이처럼 옥상에서 발생한 누수 문제는 단순한 불편을 넘어 책임 소재 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다. 이 글에서는 실제 사례를 바탕으로 누수에 대한 법적 책임이 누구에게 있는지, 그리고 실제 판례에서는 어떻게 판단되었는지를 이야기 형식으로 안내드리겠습니다.

 

 

옥상에서 발생한 누수 문제, 방수 책임 분쟁 실사례 중심 분석

🧱 [1부] 천장 누수, 그 단서는 위가 아닌 위쪽에서 

민수 씨가 거주하던 아파트는 준공 12년이 지난 중형 아파트였습니다. 어느 날 비가 오는 저녁, 거실에서 떨어지는 물방울을 보고는 처음에는 결로현상일 거라 생각했습니다.

하지만 물기는 시간이 갈수록 심해졌고, 결국 전문가를 불러 조사한 결과, 누수의 원인은 옥상 방수층의 손상으로 판명되었습니다.

민수 씨는 당연히 위층 세대에 책임이 있다고 생각했지만, 위층에서는 “우리는 옥상과 직접 접하지 않는다”며 책임을 부인했습니다.

 

⚖️ [2부] 실제 판례에서 본 책임 귀속 기준

이와 유사한 사례는 2019년 서울중앙지방법원에서 다뤄진 적이 있었습니다. 피해를 입은 하층 세대가 건물의 시공사와 관리주체, 그리고 위층 소유자를 상대로 소송을 제기했는데요.

법원은 해당 사건에서, 옥상은 건물의 공용 부분에 해당하며, 위층 세대가 고의 또는 과실이 명확하지 않다면 책임을 물을 수 없다고 판결하였습니다.

즉, 옥상 방수로 인한 누수는 해당 세대가 아니라 공용 부분을 관리하는 주체, 보통은 입주자대표회의나 관리사무소가 책임을 져야 하는 사안이라는 것입니다.

 

🧰 [3부] 실제 사례 속 피해자 대응 방법

민수 씨는 처음에는 위층에 정식으로 피해 보상을 요청하였지만, 위층은 확실한 증거가 없다며 책임을 인정하지 않았습니다. 이에 민수 씨는 전문 감정인을 통한 감정 절차를 진행하기로 했습니다.

감정 결과, 누수의 원인은 옥상 방수층의 노후화로 확인되었고, 이는 명백한 공용 부분 손상이라는 결론이 나왔습니다.

그 이후 민수 씨는 방향을 바꾸어, 관리사무소를 통해 손해배상을 요청했고, 동시에 입주자대표회의와의 협의를 진행하였습니다.

결국 관리주체가 보수 비용과 일부 손해를 보상하는 것으로 정리되었고, 소송 없이 원만하게 문제를 해결할 수 있었습니다.

 

🛠️ [4부] 방수공사, 누가 언제 책임지는가?

옥상 방수공사는 일반적으로 10~15년 주기로 점검 및 보수가 필요한 구조적 유지관리 항목입니다. 하지만 많은 공동주택에서는 예산 부족, 관심 부족 등의 이유로 방수공사가 지연되는 경우가 많습니다.

실제로 민수 씨의 아파트도 방수공사가 예정되어 있었지만, 예산 부족으로 인해 연기되었고 그 사이에 누수가 발생한 것이었습니다.

이런 경우, 관리주체가 합리적 사유 없이 방수를 방치했다면, 민사상 책임이 발생할 수 있습니다. 따라서 입주민들은 정기적인 방수 점검 요청과 예산 확보 요구를 꾸준히 해야 합니다.

 

📑 [5부] 입주민이 미리 알아두면 좋은 분쟁 예방 팁

1. 관리규약 확인: 대부분의 아파트에는 공용 부분의 책임 주체가 명시된 관리규약이 존재합니다. 이를 숙지하면 책임소재 파악이 수월합니다.
2. 전문 감정 활용: 누수 원인이 명확하지 않을 경우에는 법원 감정이나 제삼자 감정기관을 통해 객관적인 진단을 받는 것이 좋습니다.
3. 기록 보존: 누수 현상이 발견되면 사진, 영상, 날짜, 시간 등의 증거자료를 빠르게 확보하는 것이 향후 보상 요구 시 유리합니다.
4. 대표회의 참여: 문제가 장기화되지 않도록 입주자대표회의에 의견을 제시하거나 직접 회의에 참여해 보는 것도 도움이 됩니다.
5. 예산 항목 확인: 수선충당금과 같은 예산 항목 중, 공용 부분 유지보수 항목이 제대로 편성되어 있는지 확인해야 합니다. 필요하다면 입주민 총회를 통해 조정도 가능합니다.

📘 [맺음말] 누수 문제, 함께 풀어가야 할 공동의 과제

비가 오는 날이면 불안해지는 천장, 벽지 사이로 번지는 습기, 그리고 반복되는 곰팡이 냄새는 생활의 질을 심각하게 떨어뜨립니다. 하지만 감정적으로 대응하기보다, 법적 근거와 관리 규정을 기반으로 차근히 해결해 나가는 자세가 중요합니다.

민수 씨처럼 냉정한 판단과 자료 확보, 그리고 공식적인 절차에 따른 대응은 분쟁을 예방할 뿐 아니라 원만한 해결을 가능하게 합니다.

무엇보다 옥상이나 외벽과 같은 공용공간의 문제는 개인의 책임을 묻기보다, 공동체 차원의 접근이 필요합니다.

누구의 잘못인가 보다, 어떻게 함께 해결할 것인가를 고민하는 태도가야말로 건강한 공동체를 만드는 첫걸음입니다.