공매로 부동산을 낙찰받고 나서야 알게 된 숨은 리스크들

현실 속 법적 문제와 그에 대한 실질적 대응 전략

처음 공매에 관심을 가지게 된 건 지인을 통해서였습니다. 시세보다 훨씬 낮은 가격에 부동산을 낙찰받을 수 있다는 말에 솔깃했고, 저도 한 번 도전해 보기로 마음먹었죠. 실제로 입찰은 생각보다 간단했고, 좋은 조건의 소형 건물을 감정가의 70% 수준에서 낙찰받는 데 성공했습니다. 그런데 문제는 바로 그다음부터 시작됐습니다. 건물 안에 누군가 살고 있었고, 보증금 반환을 요구하는 목소리도 들려왔죠. 당시 저는 공매 낙찰 이후의 과정이 이렇게 복잡하고 법적 문제가 많을 줄은 상상조차 하지 못했습니다. 이번 글에서는 제가 직접 겪은 경험과 다양한 사례를 바탕으로, 공매 부동산을 취득한 후 발생할 수 있는 법적 리스크들과 이를 해결하기 위한 현실적 대응 전략에 대해 자세히 풀어보겠습니다.

 

 

☆ 공매로 부동산을 낙찰받고 나서야 알게 된 숨은 리스크들

낙찰의 순간은 달콤했지만, 곧 문제의 연속이었다.

공매로 나온 부동산을 저렴하게 낙찰받는다는 건, 부동산 투자자라면 누구나 꿈꾸는 그림입니다. 저 역시 지방 소재의 근린생활시설을 감정가보다 훨씬 낮은 금액에 낙찰받으며 뿌듯해했습니다. 그러나 기쁨도 잠시, 소유권이전 등기까지 마치고 나니 진짜 일이 시작됐습니다.

입주하려 하자 뜻밖에도 건물 안에 점유자가 버젓이 거주하고 있었고, 그 존재는 입찰 전에 어떤 정보에서도 확인할 수 없었습니다. 공매는 일반 부동산 매매처럼 계약서에 ‘하자 보증’이 있는 것도 아니고, 낙찰자는 모든 위험을 감수한 것으로 간주됩니다. 싸게 샀다고 좋아할 일이 아니었던 거죠.

 

☆ 점유자 퇴거 문제는 공매 투자자의 첫 번째 관문

인도명령, 명도소송, 점유권 분쟁

실제 공매 부동산에는 ‘알 수 없는 점유자’가 남아있는 경우가 잦습니다. 이들이 정당한 임차인인지, 단순히 거주하고 있는 무단 점유자인지도 명확하지 않은 경우가 많지요.

제가 경험한 사례에서, 점유자는 과거 소유주의 지인이었고, 법적으로 아무런 권리 없이 머물고 있었음에도 퇴거 요구를 거부했습니다. 인도명령 신청을 통해 법원의 판결을 받아냈지만, 자진 퇴거는 끝내 이뤄지지 않았고, 결국 강제집행으로 이어졌습니다.

이 과정에서 소요된 시간과 비용, 스트레스는 상상 이상이었고, 공매가 ‘싸다’는 말은 법적 리스크 앞에서 무의미해졌습니다. 공매 입찰 전 현장 방문, 전입세대 열람, 실거주 여부 확인은 반드시 선행되어야 합니다.

 

☆ 선순위 임차인의 그림자: 뒤늦게 터지는 보증금 책임

대항력, 우선변제권, 임차보증금

공매에서는 ‘숨은 권리자’, 특히 선순위 임차인의 존재가 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 표면적으로는 깨끗해 보이는 부동산이라 해도, 전입신고와 실제 거주로 대항력을 갖춘 임차인은 공매 낙찰 이후에도 보증금 반환 요구를 할 수 있습니다.

한 투자자는 공매 절차 중 전혀 알지 못했던 임차인이 잔금 납부 이후 나타나, 4천만 원의 보증금 반환을 요구받았습니다. 당시 배당요구 종기일이 지나 있어 이 임차인은 배당에서 제외됐고, 그 책임은 고스란히 낙찰자에게 전가된 것입니다.

확정일자 유무, 배당요구 여부, 점유 형태 확인은 공매 투자 전 가장 우선시되어야 할 항목입니다.

 

☆ 건축물의 법적 상태 vs. 실제 구조 간의 괴리

불법건축물, 증축, 건축물대장 조회

공매 물건은 ‘있는 그대로’ 인수하는 방식입니다. 이는 곧 불법 증축이나 위반 건축물이 발견되더라도 낙찰자가 책임져야 한다는 뜻입니다.

예를 들어 건축물대장상 단층으로 되어 있는 건물이 실제로는 2층까지 증축되어 있고, 2층은 창고로 사용되고 있었다면, 구청은 이를 적법한 구조로 보지 않고 철거 명령이나 과징금을 부과할 수 있습니다.

또한, 지하층이 무단 용도변경되어 영업장으로 사용 중일 경우, 소방·위생 기준 미달로 영업정지 처분을 받을 수 있지요.

이런 위험을 피하려면 사전에 건축물대장, 토지이용계획확인서, 위반건축물 여부를 반드시 확인해야 합니다. 필요시 해당 지자체 건축과에 직접 문의하는 것이 가장 확실합니다.

 

☆ 왜 낙찰자는 항상 불리한 위치에 놓일까

공매제도의 구조적 한계, 낙찰자 부담

공매는 겉으로 보기엔 투명한 절차이지만, 실제 구조는 낙찰자에게 불리하게 설계되어 있습니다. 경매는 법원이 일정 부분 권리관계를 정리해 주지만, 공매는 그 역할이 제한적입니다.

특히 하자나 문제 발생 시 낙찰자는 보호받을 수 없습니다. 심지어 불법건축물임을 몰랐다고 해도, 이는 “낙찰자가 스스로 확인했어야 할 사항”으로 간주됩니다.

모든 위험은 낙찰자가 떠안고, 매수는 ‘사고 책임도 함께 인수’하는 것이 공매의 현실입니다. 그렇기에 법률전문가 조력과 사전 실사 없이는 결코 손쉬운 투자라 할 수 없습니다.

 

결론: 공매는 ‘가성비’보다 ‘안전성’이 우선입니다

공매 실사, 리스크 관리, 안전 투자

공매는 분명 일반 매매나 경매보다 진입장벽이 낮고, 시세보다 유리한 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 하지만 그 이면에는 점유 분쟁, 숨어 있는 권리자, 불법 건축 리스크 같은 문제들이 도사리고 있습니다.

이런 문제들을 피하려면 다음과 같은 사전 준비가 필수입니다.

• 현장 방문을 통한 실제 점유 여부 파악
• 전입세대 열람, 확정일자, 건축물대장 확인
• 지자체 도시계획 및 위반 여부 검토
• 전문가 조력(변호사, 법무사, 경매 컨설턴트 등)

안전한 공매 투자를 위해선 ‘감정가보다 싸다’는 조건보다, 법적으로 안전한가를 우선 고려하셔야 합니다. 한 번의 실수가 수천만 원의 손실이 될 수 있기에, 철저한 준비와 검토가 투자 성공의 핵심입니다.