세무사도 말하지 않는 2025년 다주택자 세금 피하는 3단계 전략

“2025년부터는 진짜 계산이 달라집니다”

요즘 부동산 가지고 계신 분들, 특히 집이 두 채 이상이신 분들은 고민이 많으실 거예요. 저한테도 최근에 친구 한 명이 찾아와서 묻더라고요.
“야, 2025년 되면 집 많이 가진 사람들 세금 엄청 오른다던데, 나 어쩌냐?” 하고요.

그 말 듣고 저도 깜짝 놀라서 자료를 좀 들여다봤는데요. 진짜더라고요. 종부세부터 양도세까지 줄줄이 개편되고 있고, 기준도 점점 더 복잡해지고 있어요.
이제는 단순히 “몇 채냐”가 아니라 “그 집을 누가 가지고 있냐”, “어디에 등록돼 있냐”, “지금 거주 중이냐” 같은 세부 조건까지 다 따지는 구조예요.

그런데 막상 세무사 사무실 가보면, 현실적인 조언을 주는 분들이 별로 없어요.
다들 교과서적으로만 설명하고, “이건 안 되고, 저건 위험하고” 식이라서 더 막막하셨던 분들 많으시죠?

그래서 제가 오늘은 실제로 실행 가능한 방식으로, 세무사도 말 안 해주는 3단계 절세 전략을 정리해서 공유해보려고 해요.
이거 잘만 준비하면 진짜 2025년 세금 걱정 절반은 덜 수 있어요.

 

 

세무사도 말하지 않는 2025년 다주택자 세금 피하는 3단계 전략

1단계: “이건 내 집이에요”라고 말할 수 있어야 합니다

우선 첫 번째로 꼭 체크하셔야 할 건 바로 실거주 여부를 명확하게 구분하는 거예요.
쉽게 말하면, “이 집은 내가 실제로 살고 있는 집이다”라는 걸 국가가 인정해 줘야 세금 혜택을 받을 수 있다는 거예요.

예를 들어볼게요. 본인이 지금 살고 있는 집이 있죠?
그 집이 주민등록상 주소랑 일치하고, 전기·수도 요금 같은 생활 흔적이 남아있다면, 국세청은 그걸 실거주로 인식합니다.
이렇게 인정받으면 1세대 1 주택 비과세 혜택이 적용돼서, 매각할 때 양도세를 거의 안 내거나 아예 면제받을 수도 있어요.

반대로, 거주하지 않고 그냥 보유만 하고 있는 집은 어떻게 해야 하냐고요?
그런 주택은 그냥 두면 다른 주택과 합산돼서 종부세나 양도세가 확 올라갈 수 있어요.

그래서 그럴 땐 임대사업자로 등록하시는 걸 추천드려요.
임대 등록을 하면 국가가 그 집은 “수익 목적”으로 인정해서, 과세 기준이 다르게 적용돼요.

즉, 내가 사는 집은 “내가 사는 집이에요”, 나머지 집은 “이건 세금은 내겠지만, 임대 수익용이에요”라고 명확히 나누는 게 첫 단추예요.

 

2단계: “집을 줄이기 힘들면 명의를 나누세요”

이 부분은 약간 민감할 수 있지만, 실제로 가장 효과적인 전략 중 하나예요.
바로 가족의 명의를 활용해서 집을 분산 보유하는 방법입니다.

왜 이게 필요하냐면요, 종부세는 ‘세대 기준’으로 계산이 되거든요.
그러니까 남편이 집 두 채 갖고 있고, 아내가 한 채 갖고 있어도 같은 세대면 세 채로 계산되는 거예요.

그런데 이걸 다르게 할 수 있는 방법이 있어요.
예를 들어 성인 자녀가 따로 살고 있다면, 자녀 명의로 주택을 취득하거나, 공시가 낮은 집을 증여하는 방식으로 주택 수를 분산할 수 있어요.
이러면 각 세대별로 세금이 따로 계산되기 때문에 전체 세금 부담이 훨씬 줄어들게 됩니다.

“근데 증여하면 증여세 물어야 하잖아요?” 맞습니다.
하지만 기준이 있어요. 자녀에게는 5천만 원까지 증여세 없이 증여 가능하고요,
부부간에는 무려 6억 원까지도 공제가 돼요.
여기서 중요한 건 공시가격 기준으로 증여 계획을 세우는 것이에요. 시세 말고요.

단, 한 가지 꼭 기억하셔야 할 건 증여 후 바로 팔면 안 된다는 거예요.
5년 이내에 매각하면 세무조사에 걸릴 수 있어서 최소 몇 년은 들고 있어야 해요.

이 전략은 진짜 집을 파는 게 어렵거나, 아직 보유 계획이 있다면 고려해 보실 만한 방법이에요.
명의를 바꾸는 것만으로도 세금이 달라질 수 있으니까요.

 

3단계: “세금 계산에서 빠질 수 있는 주택이 있습니다”

마지막 전략은 매각 타이밍과 관련된 건데요. 이건 많은 분들이 간과하시는 부분이에요.
바로 ‘합산배제 주택’을 먼저 매각하자는 전략입니다.

“합산배제요? 그게 뭐예요?” 하실 수 있는데요,
쉽게 말해서 특정 조건을 만족하는 주택은 양도세 계산에서 아예 빼주는 제도예요.

예를 들면 이런 집들이 해당돼요:

• 임대사업자 등록하고 8년 이상 보유한 집
• 농어촌 주택
• 수도권 외곽의 저렴한 주택
• 1 가구 1 주택 장기보유 조건을 만족한 집

2025년 세법 개정에서는 임대기간이 10년에서 8년으로 완화될 가능성도 언급되고 있어요.
지금부터 준비해 두면 바뀌는 시점에 맞춰 바로 적용할 수 있겠죠.

이런 주택을 먼저 매각하면 어떤 장점이 있냐면요,
전체 주택 수가 줄어들면서 다른 주택 매각 시 적용되는 양도세율이 낮아져요.
결국 한 채를 먼저 잘 매각했을 뿐인데, 다른 집의 세금까지 절약되는 구조가 만들어지는 거예요.

 

마무리: 지금은 ‘보유 수’보다 ‘운영 전략’이 중요합니다

이제는 진짜로 다주택자분들께서 마음을 단단히 먹고 전략을 세워야 할 시기입니다.
그냥 “집 몇 채 있다”는 걸로는 세금 계산이 되지 않고, 그 집을 어떻게 보유하고, 누구 명의로 관리하고, 언제 팔지까지 다 세금에 영향을 줍니다.

오늘 소개해드린 세 가지 전략은 모두 합법적이고, 지금 당장 준비하실 수 있는 것들입니다.
실제로 저도 이 전략을 기반으로 몇몇 사례를 시뮬레이션해 봤는데, 세금 차이가 생각보다 큽니다.

가장 중요한 건, 주택 수 줄이기가 부담스럽다면 반드시 전략적으로 관리하셔야 한다는 것입니다.
괜히 그냥 놔뒀다가 2025년에 뒤늦게 허둥대시면 이미 늦을 수 있어요.

이 글이 조금이라도 도움이 되셨다면, 지금 바로 주택별로 상태를 정리해 보시고,
실거주 주택과 임대 주택의 구분, 가족 명의 분산 가능성, 그리고 합산배제 주택 매각 시점을 체크해 보세요.

이 세 가지만 제대로 적용하셔도, 2025년 세금 리스크는 상당 부분 줄일 수 있습니다.
정말 중요한 시기입니다. 꼭 준비하시길 바랍니다.