부모 자금으로 집을 살 때, 국세청은 어디까지 보나: 증여세·금전대차·부동산 자금 출처의 실제 판단 기준

“차용증만 쓰면 괜찮다”는 말, 아직도 믿으시나요?

요즘 부동산 상담을 하다 보면 이런 질문을 자주 듣습니다.
“아들에게 집 살 돈을 빌려주려고 하는데, 차용증만 쓰면 증여세 안 나오죠?”
예전에는 통하던 이야기일지 모릅니다. 하지만 최근 국세청의 판단 흐름은 분명히 달라졌습니다.
이제는 서류보다 ‘행동’, 형식보다 자금의 실제 흐름을 봅니다.

 

이 글에서는 부모가 자녀의 주택 구입을 도와주는 과정에서
국세청이 어떤 기준으로 증여 여부를 판단하는지,
그리고 실무에서 실제로 문제가 되었던 최근 사례들을 바탕으로
어디까지 준비해야 안전한지 차분히 정리해 드리겠습니다.

 

 

 

목차

• 가족 간 자금 거래를 보는 국세청의 시선
• 금전소비대차와 증여의 경계선
• 무이자·저이자 대여에서 문제 되는 지점
• 국세청이 실제로 문제 삼은 최근 판단 사례
• 부동산 취득자금 조사에서 자주 걸리는 구조

 

 

 

가족 간 자금 거래를 보는 국세청의 시선

 

자금출처조사, 실질과세원칙, 가족 간 거래

국세청은 가족 간 자금 거래를 볼 때 처음부터 “의심”을 전제로 보지는 않습니다.
다만 부동산 취득처럼 금액이 큰 거래가 발생하면,
“이 돈이 어디서 나왔는지”를 확인하는 것은 거의 자동 절차에 가깝습니다.

 

최근 국세청 내부 기준에서 반복적으로 강조되는 원칙은 하나입니다.
실질과세원칙, 즉 겉으로 어떻게 꾸몄는지가 아니라
실제로 돈이 어떻게 움직였는지를 본다는 점입니다.

 

사례

60대 부모가 아들의 아파트 매수를 돕기 위해 4억 원을 송금했습니다.
차용증을 작성했고, 계약서상 상환 기간도 명시되어 있었습니다.
그러나 문제는 그 이후였습니다.
3년이 지나도록 이자 지급 기록도, 원금 상환도 전혀 없었던 것입니다.
국세청은 이 거래를 “형식만 차용이고 실질은 증여”로 판단했습니다.

 

이 사례에서 핵심은 차용증의 존재가 아니라,
차용 이후의 실제 이행 여부였습니다.

 

 

금전소비대차와 증여의 경계선

금전소비대차, 상환의사, 상환능력

세법에서 말하는 금전소비대차는 단순합니다.
“빌려주고, 갚을 의사가 있고, 실제로 갚는 구조”입니다.
문제는 가족 간 거래에서는 이 세 가지가 흐릿해지기 쉽다는 점입니다.

 

국세청은 최근 판단에서

• 자녀의 소득 수준
• 기존 부채 상황
• 향후 상환 가능성

이 세 가지를 함께 봅니다.
단순히 “언젠가는 갚을 예정입니다”라는 말은 더 이상 설득력이 없습니다.

 

사례

연봉 3천만 원 수준의 자녀가
부모로부터 5억 원을 빌려 집을 구입했습니다.
상환 기간은 10년으로 설정했지만,
연간 원리금 상환액이 자녀 소득의 절반을 넘는 구조였습니다.
국세청은 이를 현실적인 상환 능력이 없는 거래로 판단했고,
결국 증여로 보아 과세했습니다.

 

여기서 중요한 포인트는
“갚겠다는 의지”가 아니라 “갚을 수 있느냐”였습니다.

 

 

무이자·저이자 대여에서 문제 되는 지점

적정이자율, 이자 상당액, 증여세 과세 기준

많은 분들이 “이자만 안 받으면 더 깔끔하지 않나”라고 생각하십니다.
하지만 세법은 그렇게 보지 않습니다.
무이자 또는 지나치게 낮은 이자는
그 자체로 경제적 이익의 이전으로 해석됩니다.

 

현재 세법상 기준이 되는 적정이자율과 비교했을 때,
자녀가 부담하지 않은 이자 상당액이
연간 1천만 원을 초과하면 증여세 과세 대상이 됩니다.

 

사례

부모가 자녀에게 3억 원을 무이자로 빌려주었습니다.
표면상으로는 아무 문제 없어 보였지만,
국세청은 기준이자율을 적용해
연간 발생하는 이자 상당액을 계산했고,
이를 반복 증여로 판단해 누적 과세했습니다.

 

이 사례에서 부모는
“실제로 이자를 받을 생각이 없었다”고 설명했지만,
국세청의 판단은 명확했습니다.
받지 않은 이자도 이미 준 이익이라는 것입니다.

 

 

국세청이 실제로 문제 삼은 최근 판단 사례

형식적 차용, 가장거래, 사후관리

최근 국세청 판단 사례를 보면
단순히 거래 시점만 보는 것이 아니라
사후 관리 여부를 매우 중요하게 보고 있습니다.

 

특히 다음 요소들은 거의 체크리스트처럼 확인됩니다.

• 이자 지급이 실제로 이루어졌는지
• 지급 방식이 금융거래로 남아 있는지
• 상환 일정이 현실적으로 이행되고 있는지

 

사례

부모와 자녀 간 차용증은 완벽했습니다.
하지만 이자는 현금으로 주고받았고,
계좌 기록이 남아 있지 않았습니다.
국세청은 이를 이자 지급의 실재성이 부족하다고 보았고,
결국 무이자 대여로 재해석했습니다.

 

이처럼 요즘 국세청은
“말로 설명되는 구조”보다
통장에 남은 흔적을 더 신뢰합니다.

 

 

부동산 취득자금 조사에서 자주 걸리는 구조

취득자금 출처, 소명자료, 조사 리스크

부동산을 취득하면 일정 금액 이상부터는
자금 출처 소명 요청이 따라옵니다.
이때 부모 자금이 포함되어 있다면
조사의 초점은 자연스럽게 가족 간 거래로 이동합니다.

 

사례

자녀 명의로 아파트를 취득했는데,
계약금과 중도금 일부가 부모 계좌에서 직접 지급되었습니다.
차용이라고 설명했지만,
자녀 계좌를 거치지 않은 점이 문제로 지적되었습니다.
국세청은 이를 직접 증여로 보아 과세했습니다.

 

이 사례는
“누가 냈느냐”보다 “어떤 경로로 냈느냐”가
얼마나 중요한지를 보여줍니다.

 

 

 

마무리: 지금 필요한 건 ‘차용증’이 아니라 ‘구조’입니다

부모가 자녀를 돕는 마음은 세법이 문제 삼지 않습니다.
문제가 되는 것은 준비 없는 방식입니다.
요즘 국세청은 분명히 말하고 있습니다.

“가족 간 거래일수록 더 명확해야 한다”고요.

이제는

• 형식적인 차용증 하나
• 말로 설명하는 상환 계획

이런 것만으로는 부족합니다.
이자, 상환, 자금 흐름, 소득 구조까지 함께 설계해야
비로소 안전한 구조가 됩니다.

 

부동산 시장이 어려울수록
가족 자금의 역할은 더 커질 수밖에 없습니다.
그럴수록 세무 리스크를 줄이는 설계는
선택이 아니라 필수에 가깝습니다.