계약부터 잔금까지, 매도자와 매수자 사이에 벌어지는 일들

순서입니다.

1. 계약부터 잔금까지, 매도자와 매수자 사이에 벌어지는 일들

2. 계약 직전 발견된 ‘숨겨진 하자’, 누가 책임져야 하나요?

3. 등기 미루는 매도인, 그리고 나도 모르게 팔린 내 집?

4. 등기는 넘겨받았는데, 정작 공간은 비어있지 않다면?

부동산 분쟁, 이런 경우 어떻게 해야 하나요? — 실무 중심 Q&A

 

 

매수자: 사장님, 이 집 계약하면서 설명 안 해주신 누수 문제, 잔금 치르기 전에 알고 싶었어요.
매도자: 저도 알았다면 당연히 말씀드렸죠. 그동안 문제 없었고, 고지도 받지 못했어요.
매수자: 그래도 계약 전에 알았으면 조건을 다시 논의했을 거예요. 이런 정보 누락은 분쟁 사유도 된다고 들었어요.
매도자: 맞습니다. 그래서 요즘은 계약서에 하자 관련 특약을 꼼꼼히 적어두는 게 중요해졌죠.
매수자: 사실 저도 요즘 부동산 분쟁 사례 많이 듣다 보니 걱정돼요. 등기 지연이나 인도 거부 같은 일도 흔하다면서요?
매도자: 네, 잔금일 지나도 등기 안 넘기거나, 세입자 명도 문제로 인도 못 받는 경우도 많죠. 그래서 요즘은 법무사를 통해 등기 이전 일정을 미리 조율하고, 특약사항으로 인도 시기까지 명시하는 경우가 많아요.
매수자: 결국 계약 전부터 가능한 리스크를 다 열거하고 확인해야 하는 거네요.
매도자: 맞아요. 서로 투명하게 정보 공유하고, 특약으로 분쟁 소지를 줄이는 게 최선이에요. 결국 이건 수억 원짜리 거래잖아요.
매수자: 앞으로 계약할 땐 변호사나 전문가 자문도 받아야겠어요. 문제 생기면 손해가 너무 크니까요.

 

부동산 거래시 매매계약

 

1. 계약부터 잔금까지, 매도자와 매수자 사이에 벌어지는 일들

부동산 거래에서 ‘문서 한 장’으로 큰돈이 오가는 만큼, 당사자 간의 신뢰가 가장 기본이 되어야 합니다. 그런데 현실에서는 간혹 매도인이 중요한 사실을 의도적으로 숨기거나, 일부러 말하지 않고 넘어가는 경우가 있습니다. 이처럼 매수인의 판단에 결정적인 영향을 미치는 정보가 거래 당시 제공되지 않았다면, 그 계약은 과연 정당하다고 볼 수 있을까요?

우리 민법에서는 이런 상황에 대해 명확한 기준을 제시하고 있습니다. 바로 민법 제110조 제1항, ‘사기나 강박에 의해 이루어진 의사표시는 취소할 수 있다’는 규정입니다. 단순히 말하지 않은 것이 아니라, ‘알려야 할 사실을 숨긴 것’이라면, 이는 사기에 준하는 행위로 보고 계약 자체를 없던 일로 만들 수 있다는 의미입니다.

 

사례: 서울 마포구 A아파트 매매 분쟁

• 사실관계: 2023년 6월, 직장인 김 모 씨는 서울 마포구 소재 A아파트를 시세보다 5% 저렴한 가격에 매수하기로 결정하고 매도인 박 모 씨와 매매계약을 체결하였습니다. 계약 체결 당시 공인중개사는 등기부등본을 제시했으나, 매수인이 받은 사본은 일부 열람본으로 후순위 근저당권 설정 내역이 누락되어 있었습니다.
• 분쟁 경위: 계약 체결 후 김 씨가 은행을 통해 대출 실행을 준비하던 중, 해당 부동산에 대해 경매 개시결정이 내려졌다는 사실을 알게 되었습니다. 알고 보니 매도인은 계약 체결 전 은행 연체로 인해 근저당권자(은행)가 경매를 신청한 상태였으며, 이 사실을 매수인에게 고지하지 않았습니다. 이에 김 씨는 계약 해제와 함께 손해배상(계약금과 정신적 피해 등)을 청구하였습니다.
• 법적 쟁점: 매도인의 ‘중대한 고지의무’ 위반, 공인중개사의 설명의무 소홀, 계약 취소와 손해배상의 범위가 문제 되었습니다.
• 판결 결과: 서울서부지방법원은 “매도인이 경매 개시 사실 및 선순위 근저당권을 인지하고도 이를 고의로 은폐하였으며, 이는 민법 제580조 및 제750조에 해당하는 불법행위”라고 판단하여 계약 해제와 함께 800만 원의 손해배상을 인용하였습니다. 공인중개사에게도 일부 책임(설명의무 위반)이 인정되어 20%의 연대책임이 부여되었습니다.
• 시사점: 부동산 거래 시 등기부등본을 ‘말소사항 포함 전체 열람’으로 확인해야 하며, 계약 전 매도인에게 권리관계 확인서를 요청하고, 중요한 사실은 서면(예: 특약사항)으로 남기는 것이 안전합니다. 고지의무 위반은 단순 실수로 보지 않고 ‘사기행위’로 간주될 수 있습니다.

2. 매매계약 체결 전 알게 된 ‘숨겨진 하자’, 누가 책임져야 하나요?

부동산 매매에서 계약서에 도장을 찍고 나면, 잔금을 치르기 전까지의 기간은 매수인에게 마지막 확인 기회이자 중요한 점검 시간입니다. 눈으로 보지 않으면 알 수 없는 문제들이 이 시점에야 비로소 드러나는 경우가 많습니다. 특히 비 오는 날 벽에 스며든 물자국, 천장 속에서 풍기는 곰팡이 냄새, 켜지지 않는 조명, 전기 차단기 이상, 그리고 도면에 없는 공간까지 — 이런 문제들은 계약 당시에는 매도인이 “별거 아니다”라며 넘겼지만, 막상 잔금 단계가 다가오면 거래를 망설이게 만드는 요인이 됩니다.

이때 매수인은 종종 고민에 빠집니다. “이 상태로 계약을 마무리해야 하나, 아니면 문제를 제기하고 잔금 지급을 미뤄야 하나?” 한편, 매도인은 보통 이렇게 말합니다. “이건 이미 계약 전에 존재하던 상태였고, 그걸 감안해서 가격도 정해졌으니, 당신이 인수하는 게 맞습니다.” 실무 현장에서는 이런 식의 입장 차이가 자주 발생하고, 때로는 갈등이 심화되어 계약 해제까지 이어지는 사례도 적지 않습니다.

그렇다면 누가 맞는 걸까요? 핵심은 ‘고의 은폐 여부’와 ‘중대한 하자인지 여부’입니다. 일반적으로 계약 전에는 보이지 않던 하자가 잔금 직전에 밝혀졌고, 그 하자가 거래 의사에 중대한 영향을 줄 수 있다면, 매수인은 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 특히 누수처럼 눈에 잘 띄지 않지만 추후 수리 비용이 상당히 드는 하자일수록, 은폐된 정황이 있었다면 법원에서도 매수인의 손을 들어주는 경우가 많습니다.

 

사례: 성남시 단독주택 누수 은폐 사건

• 사실관계: 경기도 성남시 소재 단독주택을 매수한 박 모 씨는 잔금일 3일 전, 최종 점검을 위해 현장을 방문했습니다. 당시 주택의 욕실 천장에서 누수 흔적이 확인되었고, 박 씨는 인테리어 전문업체를 통해 정밀조사를 실시하였습니다.
• 분쟁 경위: 조사 결과, 해당 누수는 2년 전부터 지속되어 왔으며, 매도인은 이를 알고도 누수 부위를 단순히 실리콘과 페인트로 덧칠해 은폐한 사실이 드러났습니다. 박 씨는 이를 근거로 계약 해제를 통보하고, 계약금 반환 및 조사·수리비 등의 손해를 청구하였습니다. 매도인은 “관행적인 수준의 하자이며 계약 해제 사유가 아니다”라며 반발하였고, 법정 공방으로 이어졌습니다.
• 법적 쟁점: 숨겨진 하자(잠재적 결함)의 고지의무, 매수인의 해제 권한 범위, 수리비와 위자료 청구의 적정성 등이 쟁점이 되었습니다.
• 판결 결과: 수원지방법원 성남지원은 “본 건 누수는 단순한 관리 소홀 수준이 아니라 구조적 결함에 해당하고, 매도인이 이를 알고도 은폐한 점은 고의성이 명백하다”라고 판시하여, 계약 해제 및 수리비 1,200만 원과 위자료 200만 원을 매도인에게 지급하라고 판결했습니다.
• 시사점: 부동산 매매 전 실내 하자에 대한 ‘전문가 정밀점검’은 반드시 시행해야 하며, 매도인은 알고 있는 하자를 반드시 계약서상 ‘특약사항’으로 명시해야 추후 책임을 피할 수 있습니다. 하자 은폐는 실무상 가장 잦은 분쟁 원인 중 하나입니다.

3. 등기 미루는 매도인, 그리고 나도 모르게 팔린 내 집?

부동산 계약에서 잔금을 치렀다는 건, 사실상 거래가 끝났다는 의미입니다. 하지만 실제로 권리를 가져오는 건 ‘등기’가 넘어와야 비로소 완료된다고 볼 수 있습니다. 문제는, 이 ‘등기’가 제때 이뤄지지 않는 일이 생각보다 자주 발생한다는 점입니다. 특히 요즘처럼 집값이 급등하는 시기에는, 잔금을 받은 매도인이 갑자기 태도를 바꾸는 사례가 늘고 있습니다.

“요즘 이 동네 시세 오른 거 알죠? 계약 당시보다 1억은 올랐어요. 아직 등기도 안 넘겼으니, 계약금 돌려드릴 테니 그냥 없던 일로 하시죠.”
이렇게 말하며 사실상 계약을 무효화하려 시도하거나, 심지어 등기를 해주지 않은 상태에서 다른 사람에게 같은 부동산을 이중으로 매매해 버리는 경우도 존재합니다. 법적으로는 명백한 위법이고, 형사처벌 대상이 될 수 있는 사안이지만, 당사자인 매수인 입장에서는 이미 돈을 다 냈는데도 법적 소유권을 인정받지 못하는 상황이 벌어지게 되는 것입니다.

이런 상황에서 가장 큰 문제는, ‘등기’가 완료되기 전까지는 매수인이 실질적인 소유자가 아니라는 점입니다. 아무리 잔금을 지급했더라도, 등기를 넘겨받기 전에는 제삼자에 비해 우선권을 주장할 수 없습니다. 즉, 등기를 먼저 받아간 다른 사람이 있다면, 이미 돈을 다 낸 매수인은 그 재산을 잃을 수도 있습니다.

 

사례: 부산 해운대 이중매매 사건

• 사실관계: 최 모 씨는 2022년 12월, 부산 해운대 소재 고급 빌라를 분양가 9억 5천만 원에 매수하였습니다. 계약은 정식 공인중개사 사무소를 통해 이뤄졌고, 잔금 7억 원은 2023년 2월에 전액 지급되었습니다. 계약서에는 '잔금 지급일로부터 3일 이내 등기 이전 완료' 조항이 있었지만, 매도인은 이를 지키지 않았습니다.
• 분쟁 경위: 최 씨는 수차례 등기를 요청했으나 매도인은 ‘법무사 사정’ 등을 이유로 미루다가, 이후 등기부등본을 열람한 결과 해당 빌라가 이미 다른 B 씨에게 이전된 것을 확인하게 됩니다. 알고 보니 매도인은 이중계약을 체결하고 두 번째 매수인에게 더 높은 가격에 매도한 것이었습니다.
• 법적 쟁점: 이중매매 시 첫 번째 매수인의 권리 보호 여부, 등기 지연과 손해배상의 범위, 형사처벌 가능성 등이 다뤄졌습니다.
• 판결 결과: 부산지방법원은 “최초 매매계약이 먼저 체결되었고, 잔금 지급도 완료되었으므로 실질적 소유권은 최 씨에게 귀속된다”며 소유권이전등기청구를 인용하였습니다. 이중매수인은 권리주장을 할 수 없었고, 매도인은 사기죄로 기소되어 징역 1년 6개월에 집행유예 2년이 선고되었습니다.
• 시사점: 이중매매를 방지하기 위해서는 가등기 설정, 에스크로 계좌 활용, 법무사 통한 즉시 등기진행이 필수적입니다. 또한 매매계약서에 등기 미이행 시 지체상금 및 형사 책임을 묻는 특약을 명시해야 실질적 보호를 받을 수 있습니다.

4. 등기는 넘겨받았는데, 정작 공간은 비어있지 않다면?

부동산을 매입하고 소유권까지 깔끔하게 이전을 마쳤는데, 막상 현장에 가보니 문이 굳게 잠겨 있고 안에서는 누군가가 여전히 공간을 사용하고 있다면, 당혹스러움을 넘어서 분노가 치밀 수밖에 없습니다. 겉으로는 계약이 모두 끝난 것처럼 보이지만, 실제로는 ‘내 공간’을 제대로 쓰지 못하는 상황. 이런 일이 생각보다 자주 벌어지고 있습니다.

특히 상가나 원룸 건물처럼 수익을 목적으로 한 부동산일 경우, 인도 지연은 단순한 일정 차질이 아닌, 명백한 금전적 피해로 직결됩니다. 예를 들어 카페 오픈을 위해 점포를 매입했는데, 전 임차인이 버티고 나가지 않거나 매도인이 짐 정리를 미룬 채 계속 공간을 차지하고 있다면, 투자자는 인테리어 공사도 못 하고 개업 일정은 무기한 미뤄지게 됩니다. 이로 인해 발생하는 영업 손실, 금융비용 증가, 입점 계약 무산 등의 피해는 결코 작지 않습니다.

 

사례: 인천 상가 인도 지연 및 불법 점유 사건

• 사실관계: 이 모 씨는 인천 연수구 중심상권의 상가 건물을 2023년 1월에 13억 원에 매수하였습니다. 계약서에는 “잔금과 동시에 건물 인도” 조항이 있었으며, 매도인은 “임차인이 자진 퇴거 예정”이라고 설명했습니다.
• 분쟁 경위: 잔금 지급일 당일, 매수인이 건물을 방문했을 때 임차인이 여전히 영업을 하고 있었습니다. 확인 결과, 해당 임차인은 계약 만료가 1년 이상 남은 법적 임차인으로, 매도인이 임대차계약 해지를 시도한 적조차 없던 것으로 드러났습니다. 이 씨는 임차인 퇴거 소송에 착수하는 한편, 매도인을 상대로 ‘인도 지연에 따른 영업 손실’을 청구하였습니다.
• 법적 쟁점: 명도 책임의 귀속 주체, 임차인 퇴거 지연에 따른 손해배상, 고지의무 위반 여부가 쟁점이 되었습니다.
• 판결 결과: 인천지방법원은 “매도인이 임차인 관련 정보를 고의로 축소·은폐하였고, 인도불이행에 따른 손해가 명확히 입증되었다”고 판단하여, 손해배상금 1,800만 원(3개월 예상 매출 손실)을 인정했습니다. 매도인은 ‘허위 설명’에 대한 책임까지 포함하여 총 2,300만 원의 배상 판결을 받았습니다.
• 시사점: 부동산 매수 시 임차인 현황서, 임대차계약서 사본, 공실 인도 특약 확인이 필수적이며, 인도와 관련된 사항은 서면으로 명확히 기재해야 합니다. 또한 상업용 부동산의 경우 ‘명도 완료 확인서’를 수령 후 잔금을 지급하는 것이 바람직합니다.

위 사례들에서 보듯 부동산 거래 시 발생하는 분쟁은 단순한 오해나 실수로 그치지 않고, 고의성이나 준비 부족으로 인해 심각한 법적 문제로 확산될 수 있습니다. 따라서 매수자와 매도자 모두 법률적 이해와 꼼꼼한 사전 준비를 바탕으로 거래에 임해야 하며, 필요시 부동산 전문가나 변호사의 도움을 받아야 안전한 거래가 가능합니다. 분쟁 없는 부동산 거래는 신뢰와 투명성을 바탕으로 시작됩니다.

 

부동산 분쟁, 이런 경우 어떻게 해야 하나요? — 실무 중심 Q&A

Q1. 매도인이 근저당이나 경매 사실을 말하지 않았다면, 계약을 취소할 수 있나요?

A: 네, 가능합니다. 계약 당시 매도인이 그런 중요한 정보를 알고도 말하지 않았다면, 단순한 실수가 아니라 고의적인 ‘정보 은폐’로 볼 수 있습니다. 실제로 근저당권이 설정돼 있었거나 경매가 진행 중인 사실을 숨긴 채 거래가 이루어졌다면, 매수인은 계약을 해제하거나 손해를 배상하라고 요구할 수 있습니다. 민법에서도 이런 경우는 명백한 계약위반으로 인정되며, 상황에 따라서는 사기죄로 고소까지 이어질 수 있습니다. 그래서 계약 전에 반드시 ‘말소사항 포함’된 등기부등본을 확인하셔야 합니다. 겉으로는 깨끗해 보이는 물건도 속을 들여다보면 얘기가 달라질 수 있습니다.

 

Q2. 계약 후에야 누수나 곰팡이가 보였는데, 이런 하자도 책임을 물을 수 있나요?

A: 네, 하자 발견 시점이 인도 이후라도 책임을 물을 수 있습니다. 일반적으로 매도인은 일정 기간 동안 ‘하자에 대한 책임’을 지며, 그 기간은 보통 인도일 기준으로 6개월 정도로 봅니다. 특히 문제는 매도인이 그런 하자를 알고 있었음에도 알리지 않고 거래를 진행한 경우입니다. 이럴 땐 단순한 민사책임을 넘어, 고의 은폐로 판단될 수 있어 손해배상 폭도 커질 수 있습니다. 실제 거래에 앞서 전문가의 하자 점검을 받는 것이 좋고, 사전에 발견된 문제가 있다면 계약서에 특약 조항으로 명확히 기재해 두는 것이 나중에 분쟁을 줄이는 길입니다.

 

Q3. 같은 부동산을 두 명에게 팔았다면, 나는 어떻게 내 권리를 지킬 수 있나요?

A: 부동산 이중매매는 생각보다 흔하게 발생하는 분쟁입니다. 이럴 경우, 가장 중요한 건 ‘누가 먼저 계약했고, 누가 먼저 잔금을 지급했는가’입니다. 일반적으로는 먼저 계약하고, 잔금까지 완료한 쪽이 법적으로 강한 권리를 가집니다. 다만, 등기를 미루다가 다른 사람에게 먼저 등기를 넘겨준 경우라면 상황은 복잡해집니다. 그래서 계약 체결과 동시에 ‘가등기’를 하거나, 에스크로 서비스를 이용해 소유권 이전이 안전하게 이뤄질 수 있도록 대비하는 것이 중요합니다. 이런 사안은 사기죄로도 다뤄질 수 있으니, 즉시 법적 조치를 검토하셔야 합니다.

 

Q4. 상가를 매입했는데, 임차인이 나가지 않아 사용할 수 없습니다. 배상받을 수 있을까요?

A: 네, 손해배상 청구가 가능합니다. 계약서에 ‘인도일’과 ‘공실 상태로 인도’라는 조항이 명시돼 있다면, 매도인이 이행하지 못한 부분에 대해 책임을 물을 수 있습니다. 상가나 수익형 부동산은 특히 인도 지연이 치명적입니다. 실제 영업 개시가 늦어지면서 임대수익이 끊기거나 계약한 프랜차이즈 입점이 취소될 수도 있기 때문입니다. 법원에서는 이런 실질적인 손실에 대해 배상을 인정해 주는 사례가 적지 않으며, 명도에 필요한 법적 절차(소송, 강제집행 등)를 함께 검토할 필요가 있습니다.

 

Q5. 계약서를 쓸 때 어떤 조항을 꼭 넣어야 나중에 분쟁을 피할 수 있을까요?

A: 다음과 같은 특약 조항은 실무에서 자주 활용되며, 향후 분쟁 시 매수인을 보호하는 핵심 장치가 됩니다.

• 하자 고지 조항: “매도인은 현재까지 인지하고 있는 하자를 모두 고지하며, 추후 숨겨진 하자 발생 시 그 책임을 진다.”
• 등기 이전 기한 설정: “잔금일로부터 ○일 이내에 소유권 이전등기를 완료할 것.”
• 임차인 명도 조건: “인도 시점은 공실 상태를 원칙으로 하며, 이를 어길 경우 매도인은 손해를 배상한다.”
• 지체상금 조항: “인도나 등기 등 주요 의무를 기한 내 이행하지 않을 경우, 하루당 ○원의 지체상금을 부담한다.”
• 중개사 설명책임 명시: “공인중개사의 설명 의무 위반 시, 관련 손해에 대해 책임을 진다.”

이 모든 내용은 구두로만 말해서는 소용이 없습니다. 반드시 서면 계약서에 명확하게 기재하고, 매도인과 매수인이 모두 서명하고 날인까지 받아야 향후 분쟁 시 강력한 증거가 됩니다.