사용 목적 없는 토지, 세율 변화에 따른 똑똑한 투자 전략

1. 비사업용 토지란 무엇인가? — 정의와 판별 기준

2. 비사업용 토지 세율 변화: 2025년 기준

3. 비사업용 토지 투자 전략: 과세 부담을 줄이는 실전 대응법

4. 실제 사례: 비사업용 토지 투자 성공과 실패

5. 비사업용 토지 투자 시 유의사항 체크리스트

 

 

투자자: 세무사님, 제가 몇 년 전에 사둔 땅이 있는데요. 직접 쓰는 건 아니고 그냥 보유만 하고 있어요. 요즘 세금 부담이 꽤 크더라고요.
세무사: 네, 맞습니다. 최근 비사업용 토지에 대한 과세가 강화돼서, 단순 보유만으로도 세금이 상당해졌습니다.
투자자: 예전엔 그냥 땅값 오르기만 기다리면 됐는데, 이젠 들고만 있어도 부담이 커지는 것 같아요.
세무사: 특히 양도소득세 중과가 문제죠. 비사업용 토지는 일반 토지보다 최대 20% 이상 높은 세율이 적용될 수 있습니다.
투자자: 그럼 땅을 그냥 팔 수도 없고… 절세 방법은 없을까요?
세무사: 방법은 있습니다. 예를 들어, 일정 기간 실사용 요건을 갖추면 비사업용이 아닌 ‘사업용’으로 전환이 가능해요. 농지라면 직접 경작하거나, 건축 가능한 토지는 일정 조건을 갖춰 개발 계획을 세우는 방법도 있고요.
투자자: 아예 법인 명의로 넘기는 건 어때요?
세무사: 그것도 전략 중 하나지만, 양도세, 취득세, 법인세까지 총체적으로 검토해야 해요. 무작정 옮겼다간 더 큰 세금이 나올 수도 있습니다.
투자자: 세법이 바뀌니까 투자 전략도 바뀌어야겠네요.
세무사: 맞습니다. 지금은 땅을 ‘왜 보유하는가’에 대한 분명한 전략 없이 그냥 들고 있으면 손해보는 시대입니다.

1. 사용 목적 없는 토지, 세율 변화에 따른 똑똑한 투자 전략

비사업용 토지란 무엇인가? — 정의와 판별 기준 

비사업용 토지란, 개인이 실질적으로 사용하지 않거나 특정 사업 활동에 직접 활용하고 있지 않은 토지를 말합니다. 이는 단순히 땅을 소유하고 있는 것만으로는 사업성과 연결되지 않는 경우를 의미하며, 소득세법 제104조에서 그 기준이 구체적으로 정리되어 있습니다.

예를 들어, 오랫동안 사용되지 않은 상태로 남아 있는 주거지역이나 상업지역의 토지, 농지로 등록되어 있지만 실제로 농사를 짓고 있지 않은 경우, 또는 사업 목적 없이 단순히 시세차익을 기대하며 보유한 토지 등이 이에 해당합니다.

특히 주의할 점은 땅의 지목이나 지역 지정만으로는 사업용 토지로 인정받기 어렵다는 것입니다. 국세청은 겉으로 보이는 서류상의 용도보다는 실제로 어떻게 사용되고 있는지를 더욱 중요하게 보고 있습니다. 따라서 단순히 농지로 등록하거나 사업계획서만 제출한 것으로는 세무상 혜택을 받기 어려울 수 있습니다.

2. 비사업용 토지 세율 변화: 2025년 기준

정부는 그동안 부동산 시장의 과열을 억제하고 조세 부담의 형평성을 맞추기 위해, 실제로 활용되지 않는 토지에 대한 세금을 점차 무겁게 적용해 왔습니다.

과거에는 해당 토지에 대해 기본적으로 적용되는 세율이 6%에서 42% 사이였고, 여기에 비사업용으로 분류되면 세율이 10% 포인트 더해져 최고 52%까지 과세되었습니다. 하지만 2021년부터는 이 추가 세율이 더욱 강화되어, 기본세율은 동일하되 비사업용 토지에 대해 20% 포인트가 추가로 붙게 되어 최고 세율이 62%에 이르게 됩니다.

또한, 장기 보유에 따른 세금 감면 혜택도 차이가 큽니다. 사업용 토지는 오래 보유할수록 최대 80%까지 양도세 공제를 받을 수 있지만, 비사업용 토지는 아무리 오래 가지고 있어도 최대 30%까지만 공제되며, 10년이 지나도 더 이상의 공제 혜택이 없습니다. 결과적으로 이런 토지를 오랫동안 보유하더라도 실질적인 절세 효과는 매우 제한적입니다.

3. 비사업용 토지 투자 전략: 과세 부담을 줄이는 실전 대응법

가. 실사용 입증을 통한 세율 완화
비사업용으로 분류되지 않으려면 해당 토지를 실제 사업에 활용하고 있다는 점을 분명히 보여주는 것이 중요합니다.

 

예를 들면:

농지의 경우 직접 농사를 짓고 있다는 증거와 함께, 구체적인 농업경영계획서를 준비해야 하며

해당 부지에 창고나 제조시설 등을 실제로 운영 중이라는 점을 입증하면, 과세 부담을 피할 수 있습니다.

또한, 카페나 소규모 상가 등을 신축하여 임대 수익을 창출하는 방식도 실사용으로 인정받을 수 있습니다.

 

※ 단, 다른 사람에게 농사를 맡기는 위탁 경작은 실제 사용으로 보지 않는 경우가 많기 때문에 주의가 필요합니다.

 

나. 보유 기간을 고려한 매도 시점 조정
토지를 취득한 뒤 1년 이내에 되팔게 되면 매우 높은 세율(최고 70%)이 적용될 수 있으므로, 최소한 2년 이상 보유 후 매각하는 것이 유리합니다.
또한, 해당 지역에 교통망 확충이나 개발 사업 발표 등 긍정적인 이슈가 있을 경우, 가격이 상승하는 시기를 노려 매도하면 세금 부담을 상쇄할 수 있습니다.

 

다. 가족 간 증여를 통한 세 부담 이전 전략
소유 중인 토지를 자녀 등에게 증여하면, 양도 과정에서 발생하는 세금 없이 명의를 넘길 수 있습니다.
그리고 이후 자녀가 해당 토지를 양도할 경우, 증여 시점의 시가가 취득가액으로 적용되어 양도차익이 줄어들기 때문에 결과적으로 양도세가 줄어드는 효과를 기대할 수 있습니다.

 

※ 단, 증여세는 따로 납부해야 하며, 증여 이후 5년 안에 매도하면 합산 과세 등 불이익이 발생할 수 있으니 주의해야 합니다.

 

라. 토지 분할 또는 합병을 통한 활용 전략
보유 중인 넓은 토지를 필요에 따라 나누거나 합치는 것도 유효한 방법입니다.
예를 들어, 전체 부지 중 일부만 사업에 사용할 계획이라면, 해당 부분만 별도로 분할해 사업용으로 활용하고 나머지는 장기 보유하는 방식이 효과적일 수 있습니다.
반대로 인접한 땅과 합쳐 개발 가능성을 높이면, 활용 가치와 함께 자산 가치를 끌어올릴 수 있습니다.

4. 실제 사례: 비사업용 토지 투자 성공과 실패

사례 1. 비사업용 토지를 직접 농지로 활용하여 절세 성공

서울 근교 A 씨 사례

• 2015년 경기 북부 지역 농지 매입
• 3년간 직접 농사를 짓고, 농지원부·농작물 생산 내역을 관리
• 2023년 토지 매각 시, 사업용 토지로 인정되어
  • 기본세율(6~42%)만 적용
  • 장기보유특별공제 60% 적용
  • 양도세 1억 원 이상 절세 성공

핵심: 실질적 영농 증빙(사진, 매출증빙, 보험가입)이 중요했습니다.

사례 2. 비사업용 토지를 방치하여 고세율 적용

부산 B 씨 사례

• 2017년 부산 중심가 토지 매입 후 장기 방치
• 건물 신축 계획은 있었으나 허가 지연 및 미착공
• 2024년 매각 시 비사업용 토지 중과세율(62%) 적용
• 기대수익 대부분 세금으로 소멸

핵심: 사용계획만으로는 인정되지 않고, 실제 사용이 중요합니다.

 

5. 비사업용 토지 투자 시 유의사항 체크리스트

보유 목적과 활용 방향을 사전에 명확히 설정하기
단순 보유인지, 개발을 위한 선투자인지에 따라 전략이 달라지므로, 토지를 왜 소유하는지를 분명히 해두는 것이 중요합니다.

 

사업용으로 전환 가능한지 면밀히 확인하기
실제 활용 가능 여부를 중심으로 현장 여건, 관련 법규, 용도지역 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

 

양도 시점은 충분히 여유 있게 계획하기
1년 미만 보유 후 매각은 세부담이 크므로, 최소 2년 이상 보유하는 방향으로 매도 시기를 설계합니다.

 

해당 지역의 개발 이슈나 정책 변화 지속 확인하기
교통망 확충, 도시개발 사업 등 가치에 영향을 줄 수 있는 계획이 있는지 수시로 확인하고 대응해야 합니다.

 

가족 간 이전을 고려할 경우, 세금 시뮬레이션 선행하기
증여 전에는 예상되는 증여세를 계산하고, 추후 양도 시 과세 조건까지 함께 검토해야 합니다.

 

매도하거나 건축에 착수하기 전 전문가 자문 필수
변호사, 세무사, 부동산 컨설턴트 등과 상담을 통해 법적·세무적 리스크를 사전에 점검해야 안정적인 실행이 가능합니다.

비사업용 토지는 고수익이 아닌 '고위험' 자산으로 변했다

이제는 땅을 단순히 오래 가지고 있는 것만으로 큰 수익을 기대하기 어려운 시대가 되었습니다. 특히 실사용 없이 보유하는 토지에 대한 세금 부담은 점점 더 커지는 흐름이며, 정부의 과세 강화 방향도 당분간 유지될 가능성이 큽니다.

이러한 환경에서는 해당 토지를 실제로 활용하거나, 용도를 바꿔 실질적인 가치를 만들어내는 방식이 중요합니다. 또한 짧은 보유 후 매각은 높은 세율이 적용되므로, 보유 기간을 충분히 가져가면서 매도 시점을 전략적으로 선택하는 것이 유리합니다. 가족 간 증여를 통한 이전, 일부 개발을 통한 가치 상승 유도도 함께 고려해 볼 수 있는 방법입니다.

무엇보다 중요한 것은, 토지를 취득하기 전에 과세 구조와 실제 활용 가능성을 면밀히 분석하는 것이며, 보유 중에도 세법이 바뀔 수 있으므로 관련 제도를 지속적으로 살피면서 계획을 유연하게 조정해야 한다는 점입니다.

결국 똑똑한 토지 투자는 단순한 기대감이 아니라, 치밀한 준비와 법적·세무적 판단에서 시작된다는 것을 기억해야 합니다.